28/07/2026
reforma tributária traz novo elemento de atenção para famílias que utilizam holdings patrimoniais para gestão de imóveis: a cessão gratuita de bem da sociedade a sócio, prática comum quando o imóvel é usado como residência ou casa de veraneio, pode passar a ser tributada pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), a depender de como o bem ingressou no patrimônio da holding.
Segundo o tributarista Rodrigo Schwartz, sócio do escritório Menezes Niebuhr, a incidência de IBS e CBS sobre a cessão gratuita não é automática. A previsão consta da Lei Complementar nº 214, de 2025, e a análise depende da natureza da operação, da condição da holding como contribuinte e do histórico de aquisição do imóvel — especialmente se houve apropriação de créditos dos novos tributos. Quando o bem ingressou na sociedade por integralização de capital, sem gerar créditos, a tributação tende a ser afastada, já que, na ausência de crédito previamente apropriado, não há justificativa para a cobrança, segundo o advogado. Já nos casos em que o imóvel foi adquirido em operação sujeita ao IBS/CBS com apropriação de créditos pela holding, a cessão gratuita ao sócio pode ser enquadrada como hipótese tributável, sobretudo por envolver parte relacionada.
Schwartz alerta que a análise não deve se limitar ao uso gratuito do imóvel pelo sócio: é preciso examinar a origem do bem, o histórico de créditos, o regime tributário da holding, a finalidade do imóvel no patrimônio social e a forma de documentação do uso. Além do IBS e da CBS, a operação também pode gerar efeitos sobre o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e a CSLL, dependendo do regime tributário da holding, da escrituração contábil, da forma de uso do bem e da existência ou não de contraprestação.
Para Natalia Zimmermann, do Vellozza Advogados, a recomendação prática permanece a mesma de antes da reforma: imóveis de uso próprio — como residência, casa de praia ou de campo — nunca deveriam integrar o patrimônio da holding. Segundo a advogada, os ativos da sociedade devem estar vinculados ao objeto social da empresa, sendo arrendados, vendidos ou alugados, e não destinados ao uso pessoal dos sócios ou familiares.
Zimmermann explica que, antes da reforma, o risco principal era a possibilidade de a Receita Federal atribuir valor presumido de aluguel ao uso gratuito do imóvel pelo sócio, tributando essa receita como se fosse da própria empresa, para fins de Imposto de Renda e CSLL. Com a reforma, o uso gratuito passa a ser tratado como operação de aluguel sujeita à tributação também pelo IBS e pela CBS — mantendo, na avaliação da advogada, a mesma raiz do problema: a utilização gratuita de bem da sociedade pelo sócio.
O alerta se estende a pessoas físicas. Pela norma atual, o empréstimo de imóvel para pessoa que não seja parente de primeiro grau pode levar a Receita Federal a cobrar Imposto de Renda sobre eventual valor de aluguel presumido — hipótese pouco fiscalizada hoje, mas que, segundo Schwartz, tende a ganhar relevância após a reforma.
Essa maior capacidade de fiscalização deve ser reforçada pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), identificador único nacional de imóveis urbanos e rurais previsto na legislação complementar da reforma. O CIB vai integrar, em base nacional, informações hoje dispersas entre municípios, cartórios, órgãos públicos e administrações tributárias, permitindo à Receita Federal cruzar dados de imóveis com registros de consumo de luz e água, segundo Schwartz. A implementação do cadastro segue prazos escalonados, começando por órgãos federais, capitais, Distrito Federal e serviços notariais e registrais, com posterior ampliação aos demais municípios e órgãos estaduais. Com informações Valor Econômico.
Fonte: Notíciais Fiscais
