21/10/2026
Empresas que atuam principalmente no setor imobiliário têm direito à imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando recebem bens para compor seu capital social. A desoneração, contudo, alcança apenas a parcela destinada à integralização desse capital. O valor que ultrapassar esse limite pode ser tributado, como definiu o Supremo Tribunal Federal no Tema 796 da repercussão geral.
Com esse entendimento, o STF reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização do capital social também vale para empresas cuja atividade preponderante seja imobiliária. A decisão foi tomada por 8 votos a 2, em julgamento no Plenário virtual encerrado nesta segunda-feira (19/10).
Prevaleceu o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, acompanhado por André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cristiano Zanin, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram.
A discussão se deu no Recurso Extraordinário 1.495.108, que trata do Tema 1.348 da repercussão geral. Uma empresa de administração de bens próprios questionava decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que havia autorizado a Prefeitura de Piracicaba a cobrar o imposto sobre imóvel transferido para compor seu capital social, em razão de sua atividade imobiliária.
Alcance da proteção
A controvérsia envolvia a interpretação do artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição. A norma afasta o ITBI na transferência de bens para integralização de capital e nas operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas. Ao final, estabelece uma exceção quando a atividade preponderante do adquirente é a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
Para Fachin, o dispositivo prevê duas hipóteses distintas de imunidade, e a restrição relacionada à atividade imobiliária alcança apenas as operações de reorganização societária. A transferência de imóveis pelos sócios para integralizar o capital da empresa permanece protegida, qualquer que seja seu ramo de atuação.
Segundo o relator, a expressão “salvo se, nesses casos”, introduzida pela Constituição de 1988, delimita a exceção às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Por isso, a atividade imobiliária da empresa não pode, por si só, justificar a cobrança na integralização de capital.
Estímulo à capitalização
Fachin destacou que a imunidade busca facilitar a transferência de patrimônio dos sócios para as empresas, reduzindo os custos de sua capitalização. Em sua avaliação, essa proteção estimula a livre iniciativa e o desenvolvimento econômico, inclusive nos setores de construção e incorporação imobiliária.
Em linha com o parecer da Procuradoria-Geral da República, o ministro concluiu que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam a imunidade na integralização de capital à ausência de atividade preponderantemente imobiliária.
A desoneração, porém, continua limitada ao valor efetivamente destinado ao capital social. A parcela do valor dos bens que ultrapassar esse montante permanece sujeita ao ITBI, conforme o Tema 796 da repercussão geral.
Para Fachin, esse precedente já havia reconhecido, como fundamento necessário, que a imunidade na integralização independe da atividade empresarial. Aplicar a mesma compreensão ao caso preserva, segundo ele, a coerência da jurisprudência do Supremo.
Divergência
Gilmar Mendes defendeu que a exceção constitucional alcança tanto a integralização de capital quanto as reorganizações societárias. Para ele, a expressão “nesses casos” retoma todas as situações anteriores, e o histórico da norma demonstra que a restrição às empresas imobiliárias existe desde a origem da imunidade.
O ministro argumentou que, nessas empresas, o aporte do imóvel pode integrar o próprio ciclo de exploração econômica do bem. A desoneração, em sua avaliação, abriria espaço para planejamentos tributários capazes de esvaziar a cobrança do imposto.
Gilmar também discordou da aplicação do Tema 796: entendeu que o precedente resolveu apenas a tributação do valor excedente ao capital social, sem definir de forma vinculante a questão da atividade empresarial. No entanto, sua proposta de manter a cobrança autorizada pelo TJ-SP ficou vencida.
Tese fixada
Assim, foi fixada a seguinte tese para o tema:
A imunidade tributária do ITBI, prevista no artigo 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária.
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RE 1.495.108
Tema 1.348
Fonte: Conjur
