24/04/2026
Uma pessoa jurídica dedicada à locação, compra e venda de imóveis próprios, tributada pelo lucro presumido e pelo regime cumulativo de PIS/Pasep e Cofins, formulou consulta à Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil (Cosit) para saber se os valores pagos pelo locatário, na rescisão contratual, pelo descumprimento da cláusula que obriga a devolução do imóvel no mesmo estado em que foi recebido, configurariam indenização por dano patrimonial — e, como tal, estariam fora do alcance do IRPJ, da CSLL, do PIS/Pasep e da Cofins.
A Cosit respondeu desfavoravelmente ao entendimento da empresa: os valores recebidos da locatária com essa finalidade constituem receita bruta da locadora, por decorrerem diretamente do exercício de sua atividade principal, nos termos do inciso IV do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977. Em consequência, estão sujeitos à tributação pelo IRPJ e pela CSLL no lucro presumido e à incidência do PIS/Pasep e da Cofins no regime cumulativo. A solução está parcialmente vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 115, de 31 de agosto de 2018.
Conceito de receita bruta
A controvérsia tem raízes na definição de receita bruta consagrada pelo art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, com a redação dada pela Lei nº 12.973, de 13 de maio de 2014. Esse dispositivo ampliou o conceito de receita bruta para incluir, no inciso IV, “as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos incisos I a III”, abrangendo portanto não apenas o produto da venda de bens e o preço de serviços, mas qualquer ingresso que decorra diretamente do objeto social da empresa.
Para fins de IRPJ e CSLL no lucro presumido, o art. 25 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996, e o art. 15 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, determinam que o lucro presumido seja apurado sobre essa receita bruta. Para o PIS/Pasep e a Cofins no regime cumulativo, os arts. 2º e 3º da Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998, remetem ao mesmo conceito de receita bruta do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977.
A empresa argumentou que os valores recebidos pela deterioração do imóvel não configurariam receita, mas mera recomposição patrimonial: o art. 43, incisos I e II, do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966) exige, para a incidência do IRPJ e da CSLL, a presença de acréscimo patrimonial — e uma indenização que apenas repõe um dano sofrido não geraria riqueza nova. O mesmo raciocínio seria aplicável ao PIS/Pasep e à Cofins, cuja base de cálculo exige faturamento — entendido como receita efetiva resultante das atividades empresariais.
A obrigação legal do locatário e a cláusula que gerou a dúvida
A empresa informou que seus contratos de locação previam a restituição do imóvel no estado em que fora originalmente recebido, consoante o disposto no art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), que impõe ao locatário a obrigação de restituir o bem nas condições contratadas, ressalvadas apenas as deteriorações decorrentes do uso normal. Quando essa condição era descumprida — ou seja, quando o locatário devolvia o imóvel em estado de conservação inferior ao recebido —, a cláusula contratual previa o pagamento de prestação pecuniária à locadora, destinada a custear os reparos e restaurar as condições originais do bem.
A empresa sustentou que esse ingresso não derivava de sua atividade econômica, mas de “mero dano patrimonial sofrido”, tratando-se de ingresso atípico ou extraordinário que não se confundiria com receita operacional. Formulou quatro questionamentos objetivos — se o IRPJ, a CSLL, a contribuição ao PIS/Pasep e a Cofins incidiriam sobre esses valores —, reforçando que também os juros de mora e a correção monetária eventualmente recebidos não constituiriam acréscimo patrimonial tributável.
Se a despesa é dedutível, o ressarcimento é receita
A Cosit construiu sua fundamentação em dois eixos complementares, apoiando-se nos fundamentos da Solução de Consulta Cosit nº 115, de 2018. O primeiro eixo parte da constatação contábil básica: os gastos com reparos e manutenção de imóveis integram o ciclo econômico da locação — ou reduzem diretamente a base de cálculo do IRPJ e da CSLL como despesas operacionais, nos termos do art. 48 da Lei nº 4.506, de 30 de novembro de 1964, ou se incorporam ao valor do bem, servindo de base para depreciações futuras. Em qualquer cenário, tais dispêndios afetam o patrimônio da locadora. Como formulado na SC nº 115/2018 e reproduzido na SC nº 61/2026: “seria ilógico que o montante auferido para custear tais gastos não acrescessem o patrimônio do proprietário, visto que sua realização o diminui: ora, se o montante dispendido será custo ou despesa, que razão haveria para seu auferimento não ser receita?”
O segundo eixo diz respeito à especificidade do lucro presumido. No regime escolhido pela empresa, custos e despesas não são deduzidos individualmente — estão embutidos no percentual de presunção do lucro, que substitui a escrituração detalhada. O desgaste natural do imóvel durante a locação é um custo presumido pela atividade e está contemplado na margem de presunção. Por isso, os valores recebidos do locatário para reparar essa deterioração não compensam nenhuma despesa efetivamente reconhecida, mas representam ingresso adicional que compõe a receita bruta da atividade principal nos termos do inciso IV do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977. Essa mesma base de cálculo serve de referência para o PIS/Pasep e a Cofins no regime cumulativo, por força dos arts. 2º e 3º da Lei nº 9.718, de 1998.
Para imobiliárias, holdings patrimoniais e qualquer pessoa jurídica que explore locação de imóveis próprios no regime de lucro presumido e PIS/Cofins cumulativo, a SC Cosit nº 61/2026 não deixa margem de dúvida: os valores recebidos do locatário por violação da cláusula de conservação do imóvel — seja para financiar reparos, seja como compensação pela deterioração — devem ser reconhecidos como receita bruta da atividade e integrar a base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS/Pasep e da Cofins no período de recebimento.
Empresas que classifiquem esses ingressos como indenização não tributável correm risco concreto de autuação, com exigência dos tributos omitidos, acrescidos de multa de ofício de 75% e juros de mora. A denominação contratual de “indenização por danos materiais” não altera, segundo os termos Fazendários, a natureza tributária do ingresso — o que prevalece, conforme o § 1º do art. 43 do CTN, é a materialidade econômica do fato, não o rótulo que as partes lhe atribuíram.
Leia a Solução de Consulta Cosit nº 61, de 16 de abril de 2026, na íntegra clicando aqui.
Editorial Notícias Fiscais
