18/08/2026
Um contribuinte do Rio de Janeiro conseguiu manter, em segunda instância, o direito de receber de volta a diferença de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) cobrada sobre uma base de cálculo superior ao valor efetivamente pago pelo imóvel. A 1ª Turma Recursal da Fazenda Pública do Conselho Recursal dos Juizados Cíveis e Criminais do Rio confirmou sentença que obriga a Prefeitura a devolver o montante pago a maior, por entender que o imposto incide sobre o preço da negociação, e não sobre estimativa própria do sistema municipal.
O caso envolve um apartamento de 39 metros quadrados no bairro de Laranjeiras, adquirido em outubro de 2025 por R$ 305 mil e que demandava reforma integral de estrutura hidráulica e elétrica. Apesar disso, o município arbitrou a base de cálculo do ITBI em R$ 350 mil — informação repassada pelo advogado Gabriel de Britto Silva, especializado em Direito Imobiliário e responsável pelo processo.
Em primeira instância, o juiz Carlos Marcio da Costa Cortazio Correa, do 2º Juizado Especial de Fazenda Pública do Rio, fundamentou a decisão no Tema nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), julgado em 2022 pela 1ª Seção, segundo o qual a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor de mercado do imóvel transmitido em condições normais, sem vinculação à base do IPTU nem a valores de referência fixados unilateralmente pela administração municipal (processo nº 0994709-23.2025.8.19.0001). A sentença também se apoiou no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN), que autoriza o Fisco a arbitrar valores apenas mediante processo regular, e exclusivamente quando as declarações do contribuinte forem omissas ou não merecerem fé.
Ao julgar o recurso do município, a relatora Tassiana da Costa Cabral manteve a condenação de forma integral. Segundo o acórdão, prevalece a presunção de veracidade do valor declarado pelas partes no negócio jurídico, presunção que não foi afastada porque o município não instaurou procedimento administrativo com contraditório e ampla defesa capaz de demonstrar sua fragilidade.
Britto Silva avalia que a manutenção da sentença reforça a aplicação do Tema 1.113 e abre uma janela relevante para outros contribuintes: segundo ele, quem comprou imóveis nos últimos cinco anos no Rio pode pleitear a mesma restituição na via dos juizados fazendários, com teto de 60 salários mínimos — hoje, R$ 97.260. O advogado destaca ainda vantagens processuais desse tipo de ação, como a isenção de custas, a dispensa de audiência presencial e a impossibilidade de o município levar a discussão ao STJ por recurso especial, o que torna o processo mais rápido e barato para o contribuinte.
A disputa ocorre em meio à transição para as novas regras da reforma tributária. De acordo com Britto Silva, a partir de agora os municípios poderão atualizar a base de cálculo do ITBI por decreto, com parâmetros como localização e região do imóvel, o que permitirá fixar valores mínimos por área — desde que a base reflita o preço real de mercado, nos termos da Lei Complementar nº 227/2026. O artigo 38 da LC 227/2026, que regulamenta a reforma, determina que a base de cálculo corresponda ao valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado a partir de critérios técnicos como preços praticados no mercado imobiliário, informações de cartórios e agentes financeiros, e características físicas do imóvel, entre outros parâmetros usualmente adotados em avaliações imobiliárias.
Na avaliação do advogado Leonardo Antonelli, contudo, municípios têm transformado o ITBI em lançamento arbitrário na prática. Ele afirma que as prefeituras se aproveitam da urgência do contribuinte em registrar a escritura para fixar bases de cálculo bem acima do valor real de mercado, penalizando sobretudo pequenos e médios contribuintes sem estrutura jurídica própria, que acabam pagando o valor exigido mesmo diante de uma cobrança que considera ilegal. Para Antonelli, cabe ao município provar eventual divergência entre o valor declarado e a realidade de mercado, sempre por meio de procedimento próprio que assegure defesa ao contribuinte — sem substituição unilateral do preço declarado. No Rio, segundo ele, a regulamentação administrativa local desloca parte desse ônus para o próprio contribuinte.
Procurada, a Procuradoria-Geral do Município do Rio (PGM-RJ) não respondeu até o fechamento da matéria. À época da sentença de primeira instância, o órgão informou que contribuintes em desacordo com o valor cobrado podem abrir processo administrativo, e sustentou que a reforma tributária reafirmou o valor da transação imobiliária, indicado pelos municípios, como base de cálculo do ITBI. Com informações do Valor Econômico.
Fonte: Noticiais Fiscais
