30/07/2026
Autorizados pela reforma tributária a atualizar a base de cálculo do IPTU por decreto municipal, prefeitos estão descobrindo que esse poder encontra limites no impacto sobre o contribuinte, por mais defasada que a cobrança estivesse.
Essa realidade é experimentada nas cidades que, depois de extensos períodos sem atualizar o valor venal dos imóveis, aproveitaram a desburocratização promovida pela Emenda Constitucional 132/2023 para corrigir a arrecadação.
Até a reforma, qualquer mudança desse tipo demandaria lei aprovada pela Câmara Municipal. Os prefeitos só poderiam alterar o IPTU por decreto em uma única hipótese: a correção monetária limitada aos índices federais de inflação.
Agora, a lei precisa definir critérios para a fixação do valor venal, mas a atualização em si pode ser feita por decisão do Poder Executivo, por meio de decretos e a cada ano, se o prefeito assim desejar. Esse é o limite formal definido na Constituição.
Na prática, porém, os tribunais têm apresentado barreiras aos prefeitos em duas frentes, em ações ajuizadas pelo Ministério Público ou OAB: resistência formal (baseada na legalidade tributária) e limite material (violação à capacidade contributiva e vedação ao confisco).
A questão da legalidade tributária se baseia no artigo 150, inciso I, da Constituição, que exige lei em sentido estrito para majorar impostos acima dos índices de correção monetária. É a base de uma jurisprudência antiga que limita a competência tributária municipal.
O principal exemplo dessa posição é a tese do Tema 211 do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual a majoração do valor venal dos imóveis para efeito da cobrança de IPTU não prescinde da edição de lei em sentido formal, exceto se não exceder a inflação anual.
O STF chegou a avaliar a criação de uma súmula vinculante, a pedido do Democratas, para vedar a majoração de IPTU por ato infralegal. A proposta foi rejeitada em 2024 pelo então presidente da corte, ministro Luis Roberto Barroso (hoje aposentado), justamente pela promulgação da EC 132/2023.
Já as questões relacionadas à capacidade contributiva e à vedação ao confisco aparecem nos casos em que os municípios atualizam o valor venal dos imóveis sem travas jurídicas ou econômicas, com risco de surpreender o contribuinte com aumentos expressivos.
Caso a caso
Há ao menos quatro cidades já afetadas por esses processos. O caso mais sintomático é o de Bragança Paulista (SP), que não atualizava a base de cálculo do IPTU desde 1998 e, em 2025, o fez por decreto municipal, autorizado por uma lei complementar promulgada em 2024.
É o único caso com julgamento de mérito. O decreto foi impugnado pelo Ministério Público de São Paulo, por entender que a atualização precisaria ser feita por lei. O Tribunal de Justiça de São Paulo deu razão ao MP-SP ao declarar a norma inconstitucional.
A mudança da planta genérica de valores fez baixar o IPTU de 43 mil imóveis, correspondentes a 60% do total da cidade, mas gerou aumentos de mais de 250% para outros — Bragança abriga alguns dos condomínios mais luxuosos do interior paulista, com mansões de valores francamente desatualizados para fins de tributação.
Outro processo é contra o decreto que alterou o IPTU de Teresina. A ação foi ajuizada pela OAB-PI com a alegação de usurpação da função legislativa da Câmara Municipal e violação da capacidade contributiva dos contribuintes. O Tribunal de Justiça do Piauí suspendeu liminarmente trechos do decreto e impôs teto de 25% para a atualização no exercício de 2026.
Há ainda o caso de Piracicaba (SP), cidade que sequer usou o decreto para atualizar o IPTU. Ela o fez por lei — um novo Código Tributário Municipal apresentado à Câmara em 2 de dezembro de 2025 e aprovado no dia 29 do mesmo mês, e que foi impugnado pelo MP-SP em ação civil pública justamente por sua tramitação apressada. A lei foi suspensa em decisão liminar de desembargador do TJ-SP.
Nesses três casos, as decisões dos Tribunais de Justiça deixaram os municípios sem base para a cobrança já feita dos IPTUs de 2025 ou 2026, sob risco de paralisia da administração pública. Foi o que levou o Supremo a suspender as ordens e restabelecer a tributação, em decisões monocráticas da presidência.
Bragança Paulista, por exemplo, se viu em um vácuo normativo e sob risco de ter de devolver R$ 160 milhões arrecadados, além de ter se tornado alvo de mais de 200 ações de repetição de indébito tributário, com suspensão de R$ 75 milhões em lançamentos já feitos.
Teresina teve bloqueada a arrecadação de R$ 84,8 milhões correspondentes a 112,8 mil imóveis que deixariam de pagar IPTU, abalando o financiamento de saúde, educação, limpeza pública e infraestrutura para o segundo semestre.
Piracicaba, por sua vez, teve suspensa a eficácia de 230 mil lançamentos de IPTU que haviam sido feitos com base no novo Código Tributário da cidade, com impacto na arrecadação de ITBI, ISS e outras taxas municipais. O risco era de paralisar o fluxo regular de receitas e desorganizar o planejamento orçamentário.
A quarta cidade com decreto e cobrança do IPTU suspensos pela Justiça foi Campo Grande, para qualquer imóvel cujo reajuste fosse superior ao índice de inflação medido pelo IPCA-E (5,32%). Essa medida continua, até o momento, vigente.
Travas legislativas
Nem todo município que usou decreto para atualizar o imposto predial foi alvo de contestações na Justiça. Um grande exemplo é a cidade de Curitiba, que fixou em lei critérios gerais de avaliação, fórmulas de cálculo do valor venal e instituiu uma trava de limitação de impacto.
Quando o prefeito aplicou as normas via decreto, os reajustes ficaram limitados a tetos anuais fixos. Cerca de 80% dos imóveis tiveram o imposto corrigido apenas pela inflação oficial, o que reduziu o interesse de agir por ações judiciais.
São Paulo fez o mesmo em 2025: definiu reajuste escalonado ao longo de 2026 e 2027, com teto baseado na faixa e padrão do imóvel, além de aumentar o valor venal que confere isenção total do IPTU. Em ambas as cidades, só aumentou muito o imposto nos casos de defasagem extrema.
Segundo Luís Henrique da Costa Pires, advogado no escritório Dias de Souza Advogados Associados e mestre em Direito pela USP, o reajuste abrupto do valor com décadas de defasagem conflita com princípios como os da capacidade contributiva, da vedação ao confisco e da proporcionalidade.
“Em outras palavras, a omissão municipal não pode prejudicar o contribuinte. Por isso alguns municípios têm, corretamente, estabelecido travas anuais de aumento. Isso cria um equilíbrio entre a arrecadação e o gasto do contribuinte”, explicou ele.
Para o advogado, o cenário ainda mostra que a delegação feita por lei para reajuste pelo Poder Executivo municipal não pode ser irrestrita. A reforma tributária não alterou a necessidade de fixar limites e parâmetros objetivos, mas apenas conferiu maior flexibilidade a uma atualização mais constante do IPTU.
“Os elementos essenciais que vão compor a base de cálculo do IPTU ainda precisam ser definidos em lei. O STF tem uma linha firme de julgados em matéria tributária que impõem limites à delegação”, explica o advogado, ao citar os Temas 554, 829 e 1.085 da repercussão geral.
Zero surpresa
A tese do Tema 1.085, que autorizou os municípios a delegar ao Poder Executivo a avaliação individualizada para fins de cobrança do IPTU de imóvel novo não previsto na planta genérica de valores, é apontada por Ricardo Almeida Ribeiro da Silva como fator para rejeitar qualquer conflito entre essa possibilidade e a jurisprudência em torno do Tema 211 do STF.
Procurador do Rio de Janeiro e assessor jurídico da Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), ele diz que tanto a tese do Supremo quanto a reforma tributária são importantes porque a dinâmica do mercado imobiliário — inclusive para reduzir os valores venais — não é capturada por fórmulas engessadas em leis municipais.
Ele cita o caso de Bragança Paulista como emblemático. Depois de 27 anos sem atualização, a alteração do decreto reduziu o IPTU de parte da cidade, mas aumentou a cobrança sobre casas de condomínios luxuosos listadas no mercado por valores na casa dos R$ 30 milhões e cadastradas por bem menos, de R$ 500 mil a R$ 800 mil.
O advogado destaca que uma das alegações contra a atualização dos valores é violação ao princípio da não surpresa e diz que, do ponto de vista econômico, a situação é oposta: a prefeitura ficou anos sem cobrar o que deveria, descumprindo o princípio da capacidade contributiva por não capturar o real valor dos imóveis.
“Não tem surpresa nenhuma ao sofrer algum aumento elevado. E ele só não é retroativo porque existe o princípio da anterioridade. Quem sofreu deveria agradecer, porque se beneficiou gigantescamente dessa dificuldade das prefeituras de capturar o valor que deveria no IPTU, em razão de um engessamento legislativo.”
Ribeiro da Silva diz desconhecer casos relacionados à atualização do IPTU que discutam o valor venal do imóvel e afirma que distorções pontuais podem ser devidamente contestadas administrativamente pelo contribuinte. Ele classifica as travas de aumento como fator legislativo para apaziguar reações das elites.
“O modelo de atualização do IPTU trazido agora serve para customizar, identificar variações. Você pega uma rua que no final tem uma favela ou lixão, esse imóvel ali vale muito pouco. Não dá para comparar com a casa que, no mesmo logradouro, fica na beira da praia e no final do quarteirão. Tornam-se possíveis critérios mais sofisticados para isso.”
SL 1.932 (STF – Caso de Teresina)
ADI 0754743-33.2026.8.18.0000 (TJ-PI – Liminar de Teresina)
STP 1.132 (STF – Caso de Piracicaba)
AI 2086129-66.2026.8.26.0000 (TJ-SP – Liminar de Piracicaba)
SL 1.930 (STF – Caso de Bragança Paulista)
ADI 2167076-44.2025.8.26.0000 (TJ-SP – Acórdão de Bragança Paulista)
SV 87 (STF – Proposta de Súmula Vinculante)
Fonte: Conjur
