27/05/2026
I. Objetivo
O presente parecer tem por objetivo analisar a tributação aplicável à pessoa física que constrói imóveis com a finalidade de venda, examinando: (i) o regime vigente até 31 de dezembro de 2026, com foco no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e na eventual equiparação ao empresário individual; (ii) o novo regime decorrente da Reforma Tributária inaugurada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 e detalhada pelo Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026 (Regulamentos do IBS e da CBS); e (iii) as implicações práticas da equiparação a contribuinte do regime regular.
II. Contexto fático e delimitação do tema
A prática de pessoas físicas que adquirem terrenos, erguem edificações com recursos próprios ou financiados e, após a conclusão ou durante a obra, alienam as unidades é amplamente disseminada no mercado imobiliário brasileiro. Essa atividade se situa em zona cinzenta entre o ato de disposição patrimonial pessoal — isento ou sujeito apenas ao ganho de capital — e o exercício de atividade econômica organizada, sujeito a regime tributário mais oneroso.
A distinção é relevante porque, enquanto a alienação esporádica de bem imóvel por pessoa física produz tributação pelo ganho de capital (IRPF, alíquotas de 15% a 22,5%), a exploração habitual e organizada de construção para venda pode configurar equiparação a pessoa jurídica, sujeitando o contribuinte ao IRPJ, CSLL, PIS e COFINS — carga significativamente diversa.
Com a Reforma Tributária, esse universo foi reconfigurado: o IBS e a CBS passam a incidir sobre as operações com imóveis, e novos critérios objetivos determinam quando a pessoa física é tratada como contribuinte do regime regular.
III. Regime Tributário Vigente (até 31/12/2026)
3.1. Tributação pelo Ganho de Capital — Regra Geral
A alienação de imóvel por pessoa física é, em regra, tributada pelo ganho de capital, nos termos dos arts. 117 a 142 do RIR/2018 (Decreto nº 9.580/2018) e da Lei nº 9.250/1995. O ganho de capital corresponde à diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição atualizado.
As alíquotas progressivas são:
| Faixa de Ganho de Capital | Alíquota |
| Até R$ 5.000.000,00 | 15% |
| De R$ 5.000.000,01 a R$ 10.000.000,00 | 17,5% |
| De R$ 10.000.000,01 a R$ 30.000.000,00 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000,00 | 22,5% |
O custo de aquisição do imóvel pode ser acrescido dos dispêndios com construção, ampliação, reforma e benfeitorias, desde que comprovados por documentação hábil e idônea (notas fiscais, recibos, contratos), conforme o art. 130, III, do RIR/2018. Este é um ponto central já que os gastos com a construção reduzem o ganho tributável e, portanto, o IRPF devido.
Existem reduções e isenções relevantes que seja (i) a isenção na alienação do único imóvel residencial por valor de até R$ 440.000,00, observadas as condições do art. 23 da Lei nº 9.250/1995; (ii) a isenção quando o produto da venda é reinvestido na aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias (art. 39 da Lei nº 11.196/2005); e (iii) os fatores de redução previstos na Lei nº 11.196/2005, que beneficiam imóveis adquiridos antes de novembro de 2005.
3.2. Equiparação a pessoa jurídica — Quando ocorre
A Secretaria da Receita Federal sempre sustentou que a pessoa física que pratica incorporação imobiliária de forma habitual e organizada, com habitualidade e intuito de lucro, pode ser equiparada a pessoa jurídica para fins fiscais. A base está no art. 150 do RIR/2018, que equipara ao empresário individual a pessoa física que, habitualmente, promove a incorporação de imóveis em condomínio ou loteamento.
Os critérios práticos que sinalizam essa equiparação são:
- Habitualidade e repetição das operações de construção e venda;
- Finalidade negocial declarada ou inferível dos atos praticados;
- Organização dos fatores de produção (mão de obra, materiais, financiamento);
- Volume de operações e de receitas incompatível com gestão patrimonial pessoal;
- Realização de mais de uma unidade imobiliária no mesmo empreendimento.
Quando equiparada a pessoa jurídica, a pessoa física fica sujeita ao IRPJ (15% + adicional de 10% acima de R$ 20.000/mês), CSLL (9%), PIS (0,65% ou 1,65%) e COFINS (3% ou 7,6%), além do Imposto sobre Serviços (ISS) e, dependendo do regime, ao INSS patronal. A carga total pode ultrapassar 30% da receita bruta, o que representa impacto severo em comparação com a tributação pelo ganho de capital.
3.3. A zona de conflito e a insegurança jurídica
Na prática, a linha entre a alienação patrimonial (ganho de capital) e a atividade empresarial (equiparação à PJ) sempre foi nebulosa. A ausência de critérios objetivos e claros gerava insegurança jurídica relevante já que contribuintes frequentemente eram autuados pela Receita Federal após realizarem operações que julgavam estar no âmbito do ganho de capital pessoal.
As autuações costumavam abranger PIS e COFINS não declarados, IRPJ calculado sobre o lucro presumido e CSLL, com multas de 75% e juros SELIC — resultando em passivos tributários expressivos para pessoas físicas que atuavam no mercado imobiliário sem constituir empresa.
IV. Novo Regime com a Reforma Tributária
4.1. Visão geral: a mudança de paradigma
A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, implantam o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em substituição ao ICMS, ISS, PIS e COFINS. O Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, regulamenta ambos os tributos e dedica capítulo específico às operações com bens imóveis (arts. 350 a 385).
A grande inovação para a pessoa física é a fixação de critérios objetivos e quantitativos para determinar quando ela se torna contribuinte do regime regular do IBS e da CBS — suprindo a lacuna que gerava a insegurança jurídica do regime anterior.
4.2. Critérios de equiparação: Quando a pessoa física vira contribuinte
O art. 382 do Regulamento do IBS e o art. 382 do Regulamento da CBS, com fundamento no art. 251, §§ 1º e 2º, da LC 214/2025, estabelecem as hipóteses em que a pessoa física é considerada contribuinte do regime regular. Para a atividade de construção e venda de imóveis, o critério específico é:
| Hipótese (art. 382) | Condição Objetiva |
| Inciso III — Ano anterior | Alienação de mais de 1 (um) imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à alienação, no ano-calendário anterior. |
| § 1º, II — Mesmo ano | A partir da 2ª operação de venda de imóvel construído pelo alienante no próprio ano-calendário, quando ainda não eram contribuinte no ano anterior. |
Destaca-se o § 6º do art. 382: considera-se construção pelo próprio alienante aquela que: (i) abranja apenas parte da edificação; ou (ii) seja realizada em parceria com terceiros. Portanto, não é necessário que a pessoa física seja construtora integral — a participação parcial já basta para enquadrá-la.
O prazo de 5 anos é contado da data da aquisição do imóvel (§ 2º do art. 382). No caso de imóvel recebido por meação, doação ou herança, o prazo é contado da aquisição pelo cônjuge, pelo de cujus ou pelo doador (§ 3º).
4.3. Consequências do enquadramento como contribuinte
Uma vez enquadrada como contribuinte do regime regular, a pessoa física sujeita-se ao seguinte tratamento tributário:
- Incidência do IBS e da CBS sobre as alienações de imóveis construídos;
- Obrigatoriedade de inscrição em cadastro específico (equivalente ao CNPJ) perante a administração tributária;
- Emissão de documento fiscal eletrônico em cada operação de venda;
- Cumprimento das obrigações acessórias previstas nos Regulamentos do IBS e da CBS;
- Direito a aproveitamento de créditos do IBS e da CBS sobre insumos utilizados na construção.
4.4. Alíquotas aplicáveis e mecanismos redutores
O art. 379 dos Regulamentos do IBS e da CBS, com base no art. 261 da LC 214/2025, estabelece que a alíquota relativa às operações com bens imóveis (incluindo a alienação) fica reduzida em 50% sobre a alíquota padrão. Considerando a alíquota de referência estimada para o IBS+CBS em torno de 26,5%, a alíquota efetiva nas operações imobiliárias seria de aproximadamente 13,25%, sujeita à confirmação das alíquotas definitivas a serem fixadas em lei.
Além da redução geral de alíquota, existem dois mecanismos adicionais de abatimento da base de cálculo:
| Mecanismo | IBS (Regulamento) | Aplicabilidade |
| Redutor de Ajuste (arts. 369–375) | Valor inicial = custo de aquisição do terreno + custos de construção, corrigido pelo IPCA. Deduzido da base de cálculo de cada alienação. | Imóveis de contribuintes; a partir de 1º/1/2027. Extingue-se ao ser alienado a não contribuinte. |
| Redutor Social (art. 376) | R$ 100.000,00 por imóvel residencial novo; R$ 30.000,00 por lote residencial. Aplicável após a dedução do redutor de ajuste. Utilizado uma única vez por imóvel. | Alienações de imóveis residenciais novos por contribuintes do regime regular. |
O redutor de ajuste é o instrumento mais relevante para a pessoa física construtora: ele incorpora o custo do terreno e os gastos com a construção, corrigidos pelo IPCA, abatendo-os da base de cálculo do IBS e da CBS. Funcionalmente, traz para o novo regime uma lógica similar à redução do ganho de capital pela adição dos custos de construção ao custo de aquisição — preservando a tributação apenas sobre o valor agregado.
4.5. Incorporação imobiliária — Regime específico
O art. 380 dos Regulamentos, fundado no art. 262 da LC 214/2025, disciplina a incorporação imobiliária e o parcelamento do solo. O IBS e a CBS incidem em cada pagamento recebido. O contribuinte pode compensar créditos dos insumos adquiridos com os débitos apurados.
Para incorporações submetidas ao Regime Especial de Tributação (RET) com patrimônio de afetação (Lei nº 10.931/2004), o art. 461 do Regulamento da CBS prevê opção irretratável: o IBS e a CBS poderão ser recolhidos em montante equivalente a 2,08% da receita mensal (regime padrão) ou 0,53% (regime diferenciado para habitação de interesse social), para incorporações com pedido de opção efetivado até 31/12/2028. Esse regime veda o aproveitamento de créditos e a aplicação dos redutores de ajuste e social.
V. Quadro Comparativo: Regime Atual x Reforma Tributária
| Aspecto | Regime Atual (até 2026) | Após Reforma Tributária |
| Critério de equiparação | Subjetivo: habitualidade, organização, intuito de lucro (art. 150, RIR/2018) | Objetivo: mais de 1 imóvel construído vendido no ano anterior ou 2ª venda no mesmo ano (art. 382, LC 214/2025) |
| Tributos incidentes (antes) | IRPF – Ganho de Capital: 15% a 22,5% Equiparada à PJ: IRPJ + CSLL + PIS + COFINS | IBS + CBS sobre a margem após redutores (alíquota efetiva ≈ 13,25% sobre a base reduzida) |
| Redução da base | Custo de aquisição + custos de construção comprovados abatidos do valor de venda | Redutor de ajuste (custo corrigido pelo IPCA) + Redutor social de R$ 100.000 por unidade residencial nova |
| Crédito sobre insumos | Não há (ganho de capital). PJ pode apropriar créditos de PIS/COFINS (não cumulativo) | Pessoa física contribuinte tem direito a créditos do IBS e CBS sobre materiais e serviços de construção |
| Obrigações acessórias | IRPF anual (GCAP); eventual equiparação exigia livros e DCTF | Inscrição cadastral, emissão de NFS-e/DABI a cada venda, escrituração no ambiente único do CGIBS |
| Segurança jurídica | Baixa — critérios subjetivos geravam autuações retroativas | Alta — critérios objetivos e quantitativos afastam a subjetividade |
| IRPF – Ganho de Capital | Continua aplicável quando não configurada atividade econômica | Permanece para vendas abaixo dos limiares da equiparação |
VI. Análise crítica e implicações práticas
6.1. A vantagem da objetividade
O principal avanço do novo regime é a objetividade. A fixação de parâmetros numéricos claros — mais de um imóvel construído vendido no ano anterior, ou segunda venda no mesmo ano — encerra décadas de insegurança. O contribuinte pode planejar suas operações sabendo com precisão quando cruzará a fronteira entre o patrimônio pessoal e a atividade econômica tributada pelo IBS e CBS.
6.2. O risco do primeiro imóvel
A pessoa física que constrói e vende um único imóvel por ano permanece, em princípio, no regime do ganho de capital. Mas atenção: ao vender o segundo imóvel construído no mesmo ano, torna-se contribuinte a partir dessa operação (§ 1º, II, do art. 382), devendo emitir documentação fiscal e recolher IBS e CBS retroativamente à segunda venda — não à primeira. O planejamento do calendário de vendas, portanto, é super importante.
6.3. Construção parcial e em parceria
O § 6º do art. 382 merece atenção especial já que a construção realizada em parceria com terceiros de pronto configura o enquadramento. Modelos de negócio em que a pessoa física entra com o terreno e um construtor executa a obra, dividindo as unidades resultantes, podem ser enquadrados como atividade econômica do cedente do terreno a partir da segunda operação.
6.4. O redutor de ajuste como salvaguarda
O redutor de ajuste (arts. 369–375 dos Regulamentos) é o mecanismo que preserva a equidade econômica do novo regime. Como ele incorpora o custo de aquisição do terreno e todos os gastos com a construção, corrigidos pelo IPCA, a base de cálculo do IBS e da CBS incidirá apenas sobre o valor efetivamente agregado (lucro imobiliário), e não sobre o valor bruto da venda. Isso é análogo, em substância, ao abatimento dos custos no ganho de capital — mas com correção monetária garantida pelo IPCA.
6.5. Carga tributária: Comparação numérica ilustrativa
Considere uma pessoa física que constrói e vende dois imóveis residenciais novos por R$ 800.000,00 cada (total R$ 1.600.000,00), com custo total (terreno + construção) de R$ 1.100.000,00 (R$ 550.000,00 por unidade):
| Item | Regime Atual (Ganho de Capital) | Novo Regime (IBS+CBS) |
| Receita bruta por unidade | R$ 800.000,00 | R$ 800.000,00 |
| (-) Redutor / Custo de aquisição | R$ 550.000,00 | R$ 550.000,00 (redutor de ajuste) |
| (-) Redutor social | Não se aplica | R$ 100.000,00 (por unidade) |
| Base de cálculo por unidade | R$ 250.000,00 | R$ 150.000,00 |
| Alíquota aplicável | 15% (ganho até R$ 5M) | ≈ 13,25% (alíquota estimada c/ redução de 50%) |
| Tributo por unidade (estimado) | R$ 37.500,00 | R$ 19.875,00 |
| Tributo total (2 unidades) | R$ 75.000,00* | R$ 39.750,00 |
* No regime atual, a segunda venda poderia configurar equiparação à PJ e elevar a carga para além de R$ 120.000,00 (IRPJ + CSLL + PIS + COFINS sobre receita bruta), dependendo do regime de apuração. No novo regime, a alíquota de 13,25% é estimada sobre a alíquota de referência e será confirmada quando da fixação definitiva das alíquotas do IBS e CBS.
VII. O IRPF permanece — Questão em aberto
A Reforma Tributária não altera o regime do IRPF. Portanto, mesmo que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte do IBS e CBS, a apuração do imposto de renda sobre o resultado das operações imobiliárias continua existindo — seja pela tributação do ganho de capital (quando não configurada atividade econômica), seja pela tributação dos rendimentos da atividade (equiparação a empresário).
A articulação entre o novo regime do IBS/CBS e o IRPF ainda carece de regulamentação específica. É esperado que atos normativos da Receita Federal esclareçam como a tributação pelo IBS e CBS interage com o cômputo do custo de aquisição e com a base do ganho de capital — evitando dupla tributação sobre o mesmo acréscimo patrimonial. Recomenda-se acompanhar futuras Normativas da RFB nesse sentido.
VIII. Recomendações
Com base na análise aqui exposta, recomenda-se às pessoas físicas que constroem imóveis para venda:
- Mapear com precisão o número de imóveis construídos e alienados nos últimos 5 anos, identificando se os limiares do art. 382 dos Regulamentos já foram ou serão atingidos;
- Documentar rigorosamente todos os custos de construção (notas fiscais, contratos, recibos) para fins de constituição do redutor de ajuste, que é calculado a partir de 1º de janeiro de 2027;
- Planejar o calendário de alienações: a primeira venda por ano permanece, em princípio, no regime do ganho de capital; a segunda venda no mesmo ano já atrai o regime regular do IBS e CBS;
- Avaliar a oportunidade de constituir pessoa jurídica (incorporadora) para operações de maior volume, considerando as alíquotas do RET com patrimônio de afetação (2,08% sobre receita) como alternativa ao regime regular;
- Inscrever-se no cadastro do CGIBS antes da primeira operação sujeita ao regime regular, emitir os documentos fiscais eletrônicos correspondentes e apropriar os créditos do IBS e CBS sobre insumos;
- Acompanhar a regulamentação complementar da RFB sobre a interação entre o IBS/CBS e o IRPF, especialmente quanto ao tratamento do ganho de capital e ao cômputo do redutor de ajuste como custo para fins do imposto de renda.
IX. Conclusão
A Reforma Tributária promove mudança estrutural na tributação da pessoa física construtora de imóveis para venda. O principal avanço é a substituição de critérios subjetivos de equiparação — que geravam insegurança jurídica e autuações retroativas — por parâmetros objetivos e quantitativos, fixados diretamente na LC 214/2025 e detalhados pelo Decreto nº 12.955/2026.
A pessoa física que realiza mais de uma venda de imóvel construído por ela mesma em cinco anos torna-se contribuinte do regime regular do IBS e da CBS a partir da segunda operação no mesmo ano ou automaticamente no ano seguinte. Essa equiparação, antes temida pela carga tributária elevada, pode ser economicamente vantajosa no novo modelo: a combinação da redução de 50% na alíquota, do redutor de ajuste corrigido pelo IPCA e do redutor social de R$ 100.000,00 por unidade residencial nova resulta, em muitos cenários, em carga tributária de IBS+CBS inferior à carga do IRPF sobre o ganho de capital no regime atual, especialmente quando havia risco de enquadramento como atividade empresarial.
O marco temporal decisivo é 1º de janeiro de 2027, a partir do qual o redutor de ajuste é formalmente constituído e vinculado a cada imóvel. Contribuintes que já atuam nessa modalidade devem organizar agora a documentação de custos e iniciar o planejamento tributário para a transição.
Fonte: Editorial Notícias Fiscais
