Tema 1: Redutor de ajuste: a escolha entre valor de aquisição e valor de referência
O que é o redutor de ajuste?
A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária do Consumo, criou regras próprias de IBS e CBS para a venda de imóveis. Uma dessas regras é o chamado “redutor de ajuste” (arts. 257 e 258).
Esse redutor é um valor associado a cada imóvel, que passa a existir a partir de 1º de janeiro de 2027 para quem está no regime regular do novo sistema tributário (art. 257, caput). Na prática, funciona como um desconto: quando o imóvel for vendido, esse valor é subtraído da base sobre a qual incide o IBS e o CBS (art. 257, § 1º). O objetivo é que o imposto novo recaia apenas sobre o ganho de valor que o imóvel teve depois da Reforma, e não sobre o valor que ele já tinha antes.
Esse valor é atualizado pela inflação (IPCA) até o dia da venda (art. 257, § 3º). Se o comprador também estiver no regime regular, o redutor “passa” para ele junto com o imóvel, podendo ser usado numa venda futura. Mas se o comprador não estiver nesse regime, o redutor acaba, deixa de existir (art. 257, § 4º).
Além disso, alguns custos ligados ao imóvel também entram no cálculo desse redutor, aumentando seu valor: o ITBI (imposto pago na compra do imóvel), o laudêmio (taxa paga em imóveis de marinha) e contrapartidas urbanísticas e ambientais, como a outorga onerosa do direito de construir, que é um valor pago à prefeitura para poder construir além do permitido normalmente (art. 258, § 6º).
Suponha que uma construtora adquira um terreno em 2027 por R$ 1.000.000, pagando R$ 30.000 de ITBI. Nesse caso, forma-se um redutor de R$ 1.030.000 vinculado ao imóvel.
Dois anos depois, quando da alienação do dito imóvel (já construído) por R$ 1.500.000, com o redutor já corrigido pela inflação em R$ 1.100.000, têm-se que:
- Se o comprador também é do regime regular: o imposto incide só sobre R$ 400.000 (a diferença entre o preço de venda e o redutor), e o redutor de R$ 1.100.000 passa para o comprador; ou
- Se o comprador não é do regime regular: o redutor se extingue na venda, sem ser repassado a ninguém.
O que 31 de dezembro de 2026 define:
A data cumpre três funções na regra de transição: (i) identifica os imóveis abrangidos, isto é, aqueles que o contribuinte possui ou que estão em construção nesse dia (art. 258, I e II); (ii) marca a constituição do redutor desses imóveis, a partir da qual corre a correção pelo IPCA (art. 258, § 1º, I); e (iii) encerra a atualização monetária do valor de aquisição (art. 258, § 4º), feita pelo IPC-Fipe até 1979 e pelo IPCA a partir de 1980, conforme o art. 375, § 4º, do Decreto nº 12.955/2026.
A lei, porém, não fixa 31 de dezembro de 2026 como prazo para comunicar a escolha. A forma e o momento de exercê-la ainda dependem de regulamentação.
As duas bases possíveis:
Para os imóveis que o contribuinte possui em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial do redutor pode corresponder ao valor de aquisição atualizado, que é a regra geral (art. 258, I, “a”), ou ao valor de referência, aplicável por opção do contribuinte (art. 258, I, “b”). O valor de referência é a estimativa de valor de mercado apurada pelas administrações tributárias a partir de dados de mercado, cadastros, registros e características do imóvel (art. 256).
A lei não determina a aplicação automática do menor nem do maior dos dois valores. O valor de referência é uma alternativa que depende de escolha do contribuinte.
Para os imóveis em construção nessa data não há alternativa: o redutor corresponde à soma do valor de aquisição do imóvel sobre o qual se realiza a construção com os custos de produção e as despesas diretas adquiridos até 31 de dezembro de 2026, comprovados por documento fiscal idôneo e atualizados até essa data (art. 258, II, com a redação da Lei Complementar nº 227/2026).
Valor de referência ainda não divulgado:
O valor de referência deve ser divulgado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e atualizado anualmente (art. 256, § 2º). Se não estiver disponível em 31 de dezembro de 2026, a lei admite o cálculo com base em estimativa de valor de mercado, por procedimento a ser definido em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (art. 258, § 2º, da LC nº 214/2025 e art. 375, § 2º, do Decreto nº 12.955/2026).
Até a data desta publicação, 30.10.2026. A ausência de regulamentação, contudo, não impede a utilização do redutor nos termos da lei (art. 257, § 8º).
Critérios para a escolha:
A decisão exige comparação imóvel a imóvel. Imóveis adquiridos há muitos anos, ou registrados por valores bem inferiores aos de mercado, tendem a ter valor de aquisição atualizado menor que o valor de referência, e a opção pela segunda base pode ampliar o redutor. Situação semelhante ocorre com imóveis transferidos a sociedades, como holdings patrimoniais, a título de integralização de capital pelo valor constante da declaração de bens do sócio, hipótese admitida pelo art. 23 da Lei nº 9.249/1995. Nesses casos, o valor de aquisição registrado pela sociedade tende a ser baixo, e a comparação entre as duas bases ganha relevância. Ressalte-se que o redutor tem finalidade restrita à base de cálculo do IBS e da CBS na alienação (art. 257, § 1º), sem repercussão sobre o custo de aquisição considerado para fins de imposto de renda.
Por outro lado, o valor de aquisição apoiado em documentos incompatíveis com o mercado pode ser revisto pela fiscalização em processo administrativo (art. 258, § 3º). Já o valor de referência pode ser impugnado (art. 256, § 3º) e também servir de prova em eventual arbitramento do valor da operação (art. 256, § 1º), o que recomenda conferir os dados cadastrais do imóvel antes de adotá-lo.
Valor de referência abaixo do mercado:
O valor de referência tem por finalidade estimar o valor de mercado do imóvel, a partir de preços praticados, informações das administrações tributárias e dos serviços registrais e notariais, além de atributos como localização, tipologia, padrão e área de construção (art. 256, caput e incisos I a IV). Por ser apurado com base em metodologia geral, a estimativa pode não refletir características próprias de determinado imóvel e resultar em valor inferior ao de mercado.
A lei prevê a impugnação do valor de referência por procedimento específico, a ser disciplinado em regulamento, sem restringi-la aos casos de valor superior ao de mercado (art. 256, § 3º). Assim, o contribuinte que pretenda optar pela base do art. 258, I, “b”, e constate subavaliação pode ter interesse em contestar a estimativa, instruindo o pedido com laudo técnico de avaliação.
A possibilidade de impugnação já está prevista e regulamentada em linhas gerais pelo Decreto nº 12.955/2026 e pela Resolução CGIBS nº 6/2026. Contudo, a operacionalização do procedimento ainda depende de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, especialmente quanto à forma de apresentação, tramitação e julgamento da impugnação.
O momento também importa. O valor de referência é atualizado anualmente (art. 256, § 2º, III), mas o redutor dos imóveis existentes em 31 de dezembro de 2026 é constituído nessa data e, a partir dela, apenas corrigido pelo IPCA (arts. 257, § 3º, e 258, § 1º, I). Em nossa leitura, eventual revisão posterior do valor de referência não altera o redutor já constituído, o que recomenda avaliar a estimativa antes da constituição do redutor.
Quanto aos demais tributos, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que a incidência do IBS e da CBS não altera a base de cálculo do ITBI e do ITCMD (art. 4º, § 5º), e não atribui ao valor de referência efeito sobre o IPTU. Ainda assim, por se tratar de informação disponibilizada no Sinter e construída com dados compartilhados entre administrações tributárias (art. 256, II e § 2º, I), convém avaliar, imóvel a imóvel, eventual repercussão em tributos municipais antes de pleitear a elevação da estimativa.
O exemplo anterior ilustra apenas o funcionamento geral do redutor como dedução na base de cálculo. O exemplo a seguir trata de questão distinta: a escolha, para imóveis já existentes em 31 de dezembro de 2026, entre valor de aquisição e valor de referência como base inicial do redutor.
Exemplo prático:
Uma empresa do regime regular possui um terreno adquirido em 2008, cujo valor de aquisição atualizado até 31 de dezembro de 2026 é de R$ 2,2 milhões. O valor de referência do mesmo imóvel é de R$ 4,0 milhões, e a venda ocorre em 2033 por R$ 5,0 milhões.
Com o valor de aquisição, a base de cálculo do IBS e da CBS seria de R$ 2,8 milhões; com o valor de referência, de R$ 1,0 milhão. Aplicada a redução de 50% prevista para as operações com imóveis (art. 261) sobre a alíquota-padrão estimada de 28%, a diferença de tributo fica em torno de R$ 250 mil.
O exemplo é simplificado: desconsidera créditos, redutor social e a correção do redutor após 2027, e não substitui a simulação caso a caso.
Pontos de atenção:
Até o fim de 2026, convém inventariar os imóveis que estarão no patrimônio em 31 de dezembro, separando os concluídos dos em construção, e reunir títulos aquisitivos e comprovantes de ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas. Nas obras em andamento, custos sem nota fiscal idônea não entram no redutor, de modo que a organização dos documentos precisa ocorrer antes da virada do ano. Também é recomendável acompanhar a divulgação do valor de referência no Sinter, confrontá-lo com avaliação técnica do imóvel e simular as duas bases, avaliando a impugnação nos casos em que a estimativa oficial estiver abaixo do mercado.
O redutor de ajuste é um dos principais instrumentos da Lei Complementar nº 214/2025 para evitar que a Reforma alcance o patrimônio imobiliário formado antes dela, e a situação de cada imóvel em 31 de dezembro de 2026 produzirá efeitos nas vendas dos próximos anos.
A equipe da área tributária do TAGD Advogados está à disposição para esclarecer eventuais dúvidas – tributario@tagdlaw.com.br.
Este informativo tributário destina-se exclusivamente a propor o debate dos assuntos que são aqui tratados, não devendo ser considerado como aconselhamento jurídico formal.
Colaboraram com a elaboração deste Gabriela Sodré e Marcelo Augusto.
