06/03/2026
O entendimento foi firmado em consulta formulada por empresa do ramo imobiliário, já optante pelo Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias (RET) à alíquota de 4%, acerca da possibilidade de aplicar a alíquota reduzida de 1% prevista para imóveis enquadrados na Faixa Urbano 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). A dúvida central envolve a coexistência, no mesmo empreendimento, de unidades sujeitas a percentuais distintos e a necessidade de requerimento específico para fruição do benefício.
A Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) da Receita Federal, por meio da Solução de Consulta nº 23, de 24 de fevereiro de 2026, concluiu pela possibilidade de aplicação concomitante das alíquotas de 1% e 4%, desde que observadas as exigências normativas, especialmente quanto à formalização do pedido via internet e ao momento de produção de efeitos.
O cerne da controvérsia repousa nas alterações promovidas pela Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023, que, ao modificar a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, introduziu o § 8º e o § 9º ao art. 4º, instituindo a alíquota de 1% para projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social destinados a famílias enquadradas na Faixa Urbano 1 do PMCMV.
Nos termos do art. 5º, inciso I, alínea “a”, da Lei nº 14.620, de 2023, a Faixa Urbano 1 contempla famílias com renda bruta familiar mensal de até R$ 2.640,00. A regulamentação infralegal foi consolidada na Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 5 de março de 2024, especialmente em seus arts. 21 a 24, que disciplinam a aplicação do RET às construções e incorporações de imóveis residenciais de interesse social.
Destaca-se o art. 23 da referida Instrução Normativa, cujo § 1º dispõe expressamente que “a existência de unidades destinadas às outras faixas de renda no empreendimento não obstará a fruição desses regimes especiais de tributação” , afastando eventual interpretação restritiva quanto à homogeneidade do empreendimento.
A empresa, já submetida ao RET com alíquota de 4%, indagou se, no mesmo empreendimento, poderia aplicar a alíquota de 1% às unidades vendidas a adquirentes enquadrados na Faixa Urbano 1, mantendo-se os 4% para as demais unidades. Questionou ainda se haveria óbice à alteração parcial da alíquota incidente sobre parte das receitas.
O pano de fundo da dúvida envolvia também a possibilidade de enquadramento de unidades já comercializadas antes da edição da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, bem como a definição do momento a partir do qual a alíquota reduzida produziria efeitos, considerando que o RET adota o regime de reconhecimento de receitas efetivamente recebidas.
A Cosit esclareceu que a legislação admite a coexistência de unidades sujeitas a diferentes faixas de renda no mesmo empreendimento, sem prejuízo da fruição do benefício fiscal. Conforme consignado no item 12 da fundamentação, o incorporador “poderá optar pelo RET – PMCMV e recolher os tributos sob a alíquota reduzida de 1% (um por cento), calculada sobre as receitas recebidas com as vendas dos imóveis residenciais de interesse social, aplicando-se, em paralelo, a alíquota padrão de 4% (quatro por cento) sobre as receitas recebidas com as vendas dos demais imóveis”.
Contudo, a fruição do regime favorecido não é automática. O item 15 destaca que “a fruição do RET – PMCMV não é automática pois, nos termos do caput do art. 24 da Instrução Normativa RFB nº 2.179, de 2024, as receitas recebidas só se submeterão a este regime após a formalização do requerimento via internet”.
Além disso, a interpretação conjunta do caput e do parágrafo único do art. 24 levou a Receita a concluir que mesmo as vendas realizadas antes da vigência da Instrução Normativa podem se beneficiar da alíquota de 1%, desde que as unidades se enquadrem no conceito do art. 23 e que as receitas sejam recebidas após a efetivação do requerimento. Conforme consignado no item 16, tais receitas “somente podem ser submetidas à alíquota de 1% (um por cento) no âmbito do RET – PMCMV, se forem recebidas após a data da efetivação do requerimento pela internet”.
Ao final, a conclusão foi que “o incorporador responsável por empreendimento já optante pelo RET – Incorporações Imobiliárias pode requerer a adesão ao RET – PMCMV” e que “a coexistência, no mesmo empreendimento, de unidades destinadas às demais faixas de renda previstas no art. 5º da Lei nº 14.620, de 2023, não obsta a fruição concomitante desses regimes especiais de tributação”.
Solução de Consulta Cosit nº 23, de 24 de fevereiro de 2026
Editorial Noticias Fiscais
