10/06/2026
A edição da Lei Complementar nº 227/2026, que alterou a redação do artigo 38 do Código Tributário Nacional, reacendeu o debate sobre a base de cálculo do ITBI ao fornecer aos municípios o argumento de que o novo texto legislativo teria superado o precedente vinculante firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.113. Os primeiros pronunciamentos do Tribunal de Justiça de São Paulo, contudo, rejeitam essa interpretação e sinalizam a preservação integral das garantias reconhecidas pelo STJ.
O Tema 1.113, fixado no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.827/SP sob o rito dos repetitivos, estabeleceu três teses fundamentais: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, desvinculada da base do IPTU; o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, afastável apenas mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN; e é vedado ao município arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência fixado unilateralmente. A LC nº 227/2026 levou diversos fiscos municipais a sustentar que a inovação normativa teria esvaziado esse precedente, autorizando a adoção automática do denominado “valor venal de referência” sem necessidade de procedimento individualizado.
A jurisprudência paulista não acolheu a tese fazendária. Em julgamento realizado em 31 de maio de 2026, a 14ª Câmara de Direito Público do TJSP negou provimento a agravo interno do Município de São Paulo e fixou entendimento expresso de que a LC nº 227/2026 não autoriza a substituição automática do valor declarado pelo contribuinte por base de cálculo previamente estipulada de forma unilateral pela administração tributária, preservando a exigência de procedimento administrativo com critérios técnicos objetivos e garantia de contraditório ao contribuinte (Agravo Interno Cível nº 1061078-81.2021.8.26.0053, Relatora Desembargadora Adriana Carvalho). Em outro precedente, julgado em 29 de maio de 2026, a mesma câmara manteve sentença de procedência em ação de repetição de indébito e determinou a restituição dos valores recolhidos a maior com base no valor venal de referência municipal, reafirmando que a ausência de demonstração de requisitos técnicos e objetivos de arbitramento impede o afastamento do valor declarado (Apelação Cível nº 1116185-71.2025.8.26.0053, Relator Desembargador Walter Barone).
Dois fundamentos se destacam nos julgados. O primeiro diz respeito à eficácia temporal da nova lei: ainda que se admitisse, em tese, alguma ampliação dos poderes de fiscalização municipal pela LC nº 227/2026, a alteração não pode alcançar fatos geradores anteriores à sua vigência, em razão dos princípios constitucionais da irretroatividade tributária, da segurança jurídica e da proteção da confiança legítima. Operações imobiliárias realizadas antes da entrada em vigor da nova norma permanecem submetidas ao regime jurídico então vigente, incluindo a interpretação vinculante do Tema 1.113, sendo inadmissível utilizar a mudança legislativa para convalidar lançamentos pretéritos ou suprimir direitos já incorporados ao patrimônio jurídico dos contribuintes. O segundo fundamento reafirma que o arbitramento da base de cálculo constitui providência excepcional — não regra geral de tributação —, de modo que o valor venal de referência pode funcionar como parâmetro auxiliar de fiscalização, mas não como critério obrigatório e automático substitutivo da declaração do contribuinte.
O que os precedentes revelam, portanto, não é a superação do Tema 1.113, mas sua releitura à luz do novo contexto normativo — com a manutenção das garantias fundamentais do devido processo legal tributário como condição inafastável para qualquer arbitramento da base de cálculo do ITBI. Com informações do Tributário nos Bastidores.
Fonte: Notíciais Fiscais
