Decisão foi proferida pelo juiz Carlos Marcio da Costa Cortazio Correa, do 2º Juizado Especial de Fazenda Pública do Rio de Janeiro
19/05/2026
O municipio do Rio de Janeiro foi condenado pela Justiça a restituir o valor cobrado a maior de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em uma compra e venda de um apartamento. A sentença determina que o tributo deve incidir sobre o valor da negociação e não sobre o da avaliação feita pelo sistema da prefeitura. Ainda cabe recurso, mas a decisão de mérito pode ser usada como jurisprudência em processo similares.
A sentença foi proferida pelo juiz Carlos Marcio da Costa Cortazio Correa, do 2º Juizado Especial de Fazenda Pública do Rio de Janeiro. Ele considerou o julgamento do Tema nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 2022, os ministros da 1ª Seção definiram que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU”, nem a valor de referência estabelecido de forma unilateral pelo município.
Na decisão, o magistrado afirma que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado” e que “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio.
E prossegue: “A conduta do réu ao arbitrar unilateralmente uma base de cálculo superior ao valor declarado pelo contribuinte, sem observar o procedimento previsto no artigo 148 do CTN [Código Tributário Nacional], viola frontalmente a tese fixada pelo STJ no Tema nº 1.113 e configura cobrança a maior indevida” (processo nº 0994709-23.2025.8.19.0001).
O artigo 148 do CTN estabelece que quando o cálculo do tributo tenha por base o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, o Fisco, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os documentos expedidos pelo envolvido na operação.
Segundo o advogado Gabriel de Britto Silva, especializado em Direito Imobiliário e sócio do Brito e Lamego Advogados, que atuou no processo, o apartamento residencial sob discussão foi comprado em outubro de 2025. Trata-se de um imóvel de 39 metros quadrados, localizado no bairro de Laranjeiras, que precisava de uma reforma integral (hidráulica, elétrica, etc).
A venda do apartamento foi feita por R$ 305 mil. Como houve um financiamento bancário, no momento do pagamento do ITBI, o comprador teve que recolher o tributo de acordo com a base de cálculo imposta pela Prefeitura do Rio. Deixou para discutir o valor posteriormente, na Justiça. “O proprietário estava submetido ao rito do prazo do financiamento bancário e o banco exige comprovante do pagamento do ITBI antes da assinatura da escritura com alienação fiduciária em garantia”, diz Britto. A base de cálculo arbitrada foi de R$ 350 mil.
O advogado argumentou que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, de boa-fé, mas reconhece que essa presunção é relativa, não absoluta. “O município pode instaurar processo administrativo e, respeitando a ampla defesa e o contraditório, contestar para evitar fraude ou simulação, o que o Judiciário avaliará”, afirma. “Na prática, contudo, a guia sai automaticamente com o valor que a prefeitura diz que é o correto.”
Por meio de nota, a Procuradoria Geral do Município do Rio afirma que “as ações relacionadas a valores considerados para fins de pagamento de ITBI representam apenas 3% dos gastos no âmbito da procuradoria especializada em tributos”.
O órgão acrescenta que os contribuintes podem apresentar a documentação da venda do imóvel para a simulação de valores do imposto, a qualquer tempo, no site da Secretaria Municipal de Fazenda. “Ainda é possível iniciar um processo administrativo, quando houver discordância do valor cobrado, mas, de todo modo, a reforma tributária reafirmou que o valor da transação imobiliária indicado pelos municípios é a base de cálculo para o ITBI”, diz a nota.
Para o advogado tributarista Luiz Mansur, sócio do escritório Dib, Almeida, Laguna e Manssur Advogados, a decisão aplica corretamente a tese vinculante do STJ e, assim, contribui para reforçar a segurança jurídica na apuração do ITBI. “Embora frequentemente tratado como uma prerrogativa do Fisco, o arbitramento não pode mais ser visto como um mecanismo de substituição automática do valor declarado. A partir do Tema 1.113, ele exige a instauração de procedimento administrativo específico”, afirma.
Na prática, diz Mansur, não basta, por exemplo, o Fisco apontar anúncios de imóveis em sites ou estimativas abstratas de mercado. “Em caso de instauração de procedimento de arbitramento pelo Fisco, este deverá ser devidamente fundamentado, com justificativas concretas e elementos formais, capazes de demonstrar que o valor declarado pelo contribuinte não é idôneo.”
Fonte: Valor Econômico
