23/03/2026
O cenário de investimentos em hotelaria sob a ótica dos investidores institucionais foi o foco do painel Aquisição ou desenvolvimento: onde estão as melhores oportunidades neste ciclo de investimentos?, no SAHIC Latin America & The Caribbean. Participaram do debate Gastão Valente, managing director do GIC; Rodrigo Reali, diretor de Investimentos da HSI; André Lucarelli, vice-presidente sênior da Brookfield Asset Management; e André Vitoria, managing director do BTG Pactual. A mediação ficou a cargo de Ricardo Mader, managing director da JLL.
Mader, inclusive, abriu o painel com uma pergunta-chave aos participantes: desenvolver ou comprar — qual a melhor alternativa? E, como era esperado, diante das condições do custo do dinheiro, a resposta unânime foi a segunda opção. “Do nosso ponto de vista, essa lógica (de compra) tem dois eixos: primeiro, o custo de reposição atrativo, com a aquisição de ativos icônicos, o que permite ao comprador capturar o ciclo mais rapidamente”, explicou Valente.
“O segundo tem relação com o contexto que envolve o greenfield — e não estou nem me referindo à taxa de juros. Novos projetos têm ciclos longos, de aproximadamente sete anos, que vão desde a obtenção de licenças até a maturação do produto. Só a partir daí é possível pensar na saída. Na aquisição, no D+1, já existe rendimento sobre o ativo”, completou.
Lucarelli acrescentou que esse contexto do greenfield se estende a outras classes de ativos. “São vários anos até construir e estabilizar o ativo”, ressaltou. Reali, por sua vez, destacou que a janela de oportunidades está se fechando, já que há cada vez menos ativos de qualidade disponíveis no mercado. “Os melhores já foram. Ainda assim, isso não reforça a tese do greenfield. Na compra, você já sabe o que esperar. São riscos mais fáceis de mensurar até a saída”, disse o executivo da HSI.
Insights
Um ponto positivo inquestionável é que, após anos, investidores institucionais do porte de GIC e Brookfield voltaram a olhar para a hotelaria. Mas o que motivou essa mudança de percepção em relação ao setor? “A demanda, com certeza, chama atenção. Vimos sucessivos anos de recorde na performance dos hotéis, algo que não ocorreu em outras classes de ativos”, comentou Reali. “Até mesmo globalmente, é uma das poucas classes que superaram a inflação”, acrescentou Valente.
Lucarelli destacou ainda que a pandemia representou uma mudança de paradigma na Brookfield. “Conseguimos realizar boas aquisições, em oportunidades atrativas, nas quais rapidamente elevamos a performance dos ativos e, em um dos casos, já realizamos a saída por meio de um IPO (oferta pública inicial de ações)”, afirmou. “Isso reforçou nossa tese de olhar com mais atenção para hotéis no Brasil”, completou, em sua participação no SAHIC.
E a saída? Como e quando acontecerá? Nenhum dos painelistas deu uma resposta definitiva, mas a alternativa mais concreta parece ser o mercado de fundos imobiliários. “É um produto financeiro que quintuplicou de tamanho nos últimos dez anos, mesmo em um cenário de juros elevados”, destacou Vitoria, do BTG.
“Acreditamos que o investidor de varejo pode passar a acessar fundos com exposição a hotéis, ainda que não em escala relevante no curto prazo. É um cenário possível e provável, mas ainda precisamos aguardar para ter mais visibilidade”, finalizou Reali.
Fonte: Hotelier News
