O avanço da regulamentação da Reforma Tributária começa a alterar de forma significativa o ambiente de investimentos no mercado imobiliário brasileiro, com impactos mais evidentes no segmento de short-term rental. A atividade, tradicionalmente tratada como renda imobiliária, passa a ser enquadrada gradualmente como uma operação econômica organizada, o que muda a forma de tributação e exige maior atenção dos investidores, revela o InfoMoney.
A transformação vai além de uma redefinição conceitual. Segundo especialistas, o novo enquadramento tende a elevar a carga fiscal da atividade, especialmente para pessoas físicas que alugam imóveis por curtos períodos — prática comum em plataformas digitais de hospedagem. De acordo com o tributarista Tiago Conde Teixeira, sócio do Sacha Calmon-Misabel Derzi Consultores e Advogados e professor do IDP, a reforma representa uma inflexão relevante na forma como o poder público passa a enxergar esse tipo de locação.
“O aluguel por temporada passa a ser tratado como atividade econômica, com características de prestação de serviços. Isso muda completamente a forma de tributação”, afirma. Com o novo modelo, o segmento entra no escopo dos tributos sobre o consumo criados pela reforma: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Diferentemente do Imposto de Renda, esses tributos incidem sobre a receita bruta da operação, e não sobre o lucro, o que pode pressionar as margens, sobretudo em negócios sujeitos à sazonalidade, vacância ou custos elevados.
“O problema não é só pagar mais imposto, mas pagar de um jeito diferente. Tributos sobre consumo não levam em conta despesas ou períodos sem ocupação”, explica Teixeira. A reforma não altera a incidência do Imposto de Renda, que continua sendo cobrado normalmente sobre os rendimentos obtidos com o aluguel. O ponto de atenção, segundo os especialistas, é a convivência entre o IR e os novos tributos sobre a atividade econômica. Sem um planejamento adequado, essa combinação pode reduzir significativamente a rentabilidade do investimento.
Além disso, o novo sistema amplia as obrigações acessórias e fortalece os mecanismos de fiscalização, aumentando o risco para quem atua de forma desorganizada ou informal. As mudanças foram consolidadas pela Lei Complementar nº 214/2025, que define o short-term rental — contratos inferiores a 90 dias — como serviço de hospedagem, equiparando a atividade a hotéis e pousadas. Com isso, a operação passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS, com a aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão.
Segundo o tributarista Milton Fontes, do Peixoto & Cury Advogados, o impacto é relevante, sobretudo para pessoas físicas. “Antes da reforma, a pessoa física pagava basicamente Imposto de Renda, com alíquota máxima de 27,5%, sem tributos sobre consumo e sem obrigação de emissão de documentos fiscais”, explica. Com a nova sistemática, além do IR, passam a incidir IBS e CBS. Em um aluguel mensal de R$ 10 mil, a carga tributária total pode chegar a cerca de 44% para pessoas físicas. Já para pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido, o percentual pode ficar próximo de 27% — ou até menor, a depender do aproveitamento de créditos.
Perspectivas
Na avaliação dos especialistas, a estruturação via pessoa jurídica tende a ganhar espaço após a reforma, especialmente entre investidores com mais de um imóvel ou volume elevado de receitas. “A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e mais sensível à fiscalização, inclusive com o avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro”, afirma Fontes.
Isso não torna obrigatória a constituição de pessoa jurídica, mas transforma essa alternativa em uma decisão estratégica que precisa ser analisada caso a caso. Estruturas como holdings patrimoniais passam a ser consideradas não apenas pela eficiência tributária, mas também por organização e proteção patrimonial.
Apesar do novo cenário, o short-term rental segue sendo visto como uma oportunidade atrativa, especialmente em destinos turísticos, grandes centros urbanos e polos corporativos. O que muda, segundo os especialistas, é o grau de profissionalização exigido.
“O investimento deixa de ser quase passivo e passa a exigir gestão, precificação correta e planejamento tributário”, resume Teixeira. “A Reforma Tributária não mata o negócio, mas pune quem não se adapta.”
Com a mudança de regras, o improviso tende a perder espaço. Planejamento deixa de ser diferencial e passa a ser condição essencial para preservar margens e garantir a viabilidade do aluguel por temporada nos próximos anos.
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