05/03/2026
Aperspectiva de incidência dos novos tributos da reforma tributária sobre receitas de aluguel tem levado proprietários de imóveis a avaliar a transferência dos bens para pessoas jurídicas. Especialistas relatam aumento de até 30% na constituição de holdings imobiliárias, movimento motivado pela busca de redução da carga tributária nas locações.
Com a reforma, cinco tributos serão substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A mudança impacta diretamente a tributação dos aluguéis recebidos por pessoas físicas, que passam a considerar a incidência desses novos tributos a partir de 2027.
Na avaliação de tributaristas, a migração para pessoa jurídica tende a ser mais vantajosa para proprietários que possuem mais de três imóveis alugados e obtêm receita anual superior a R$ 240 mil. Em situações específicas, mesmo quem possui apenas um imóvel pode avaliar a mudança quando a receita anual ultrapassa R$ 288 mil, limite previsto nas novas regras para incidência dos tributos sobre locação.
Ainda segundo tributaristas, o impacto tributário pode ser significativo. Atualmente, a pessoa física paga até 27,5% de Imposto de Renda sobre a renda obtida com aluguel. Com a entrada em vigor da reforma, a tributação tende a incluir também IBS e CBS, estimados em 8,4%, elevando a carga total para cerca de 35,9%.
Quando a locação ocorre por meio de empresa estruturada no regime de lucro presumido, a carga tributária pode ser menor. Nesse caso, a incidência aproximada seria de 10,88% de IRPJ e CSLL somados, além de 8,4% referentes à CBS e ao IBS, resultando em tributação total estimada de 19,28% sobre a receita de aluguel.
Para receitas anuais de até R$ 120 mil, o custo tributário pode ser ainda menor. Nessa faixa, a tributação da pessoa jurídica no lucro presumido ficaria em torno de 13,68%, considerando IR de 2,40%, CSLL de 2,88% e CBS e IBS de 8,40%. Nessa hipótese, a distribuição de dividendos aos sócios também não seria tributada.
Outra alternativa prevista na legislação é aplicável a contratos de locação comercial firmados até 2 de julho de 2025 e registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025. Nesses casos, durante a vigência do contrato, o locador poderá optar por tributação de 3,65% sobre a receita bruta, sem geração de créditos para o locatário.
Além da questão fiscal, especialistas destacam outros fatores relevantes na adoção de holdings imobiliárias. Entre os benefícios apontados estão a centralização da gestão dos imóveis, a possibilidade de definição de regras de administração e governança societária e a simplificação de processos sucessórios, já que a transmissão ocorre por meio das quotas da empresa e não diretamente dos imóveis.
Por outro lado, a estrutura também apresenta riscos e custos potenciais. Um dos principais pontos de atenção envolve a possível incidência do ITBI na integralização de imóveis ao capital social da holding, especialmente quando o município entende que a atividade da empresa é predominantemente imobiliária. Há ainda impacto fiscal potencial na venda de imóveis pela pessoa jurídica, além da alteração da base de cálculo do ITCMD em processos de herança ou doação, que passa a considerar o valor de mercado da empresa.
Outro elemento relevante é a tributação sobre dividendos. A distribuição mensal superior a R$ 50 mil paga por pessoa jurídica a pessoa física residente no Brasil passou a estar sujeita à retenção de Imposto de Renda de 10%, conforme a Lei nº 15.270/2025.
Diante desse cenário, tributaristas apontam que a criação de holding imobiliária deixou de ser uma decisão puramente voltada à economia tributária e passou a exigir planejamento mais amplo. A análise deve considerar projeções de CBS e IBS, risco de incidência de ITBI — que pode chegar a cerca de 3% em municípios como São Paulo —, impacto do ITCMD e eventual tributação sobre dividendos.
A tendência é de crescimento desse tipo de estrutura societária, mas especialistas destacam que a escolha exige simulações econômicas detalhadas. Sem planejamento adequado, a estratégia que aparenta gerar economia tributária pode resultar em custos adicionais para o proprietário. Com informações de Diário do Comércio.
Fonte: Diário do Comércio
