Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214, de 2025 — originada do Projeto de Lei Complementar nº 68 —, tudo indica que chegará ao fim a chamada “sonegação fiscal” nas locações de imóveis.
A partir de 2026, todos os contratos de aluguel, sejam firmados por intermédio de imobiliárias ou diretamente entre particulares, estarão sujeitos à incidência dos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), conforme previsão expressa do artigo 252, inciso III, da referida norma. Essa medida encerrará uma longa tradição de informalidade e subdeclaração no mercado de locações, especialmente entre pessoas físicas.
O novo regime vem acompanhado de um robusto aparato de controle e cruzamento de dados. Um dos instrumentos centrais dessa estrutura é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto no artigo 265 da nova lei. Trata-se de um inventário nacional de imóveis, urbanos e rurais, que reunirá informações cadastrais, registrais e notariais em uma única base de dados.
Esse cadastro será alimentado por três fontes principais: as prefeituras municipais, os cartórios de registro de imóveis e os tabelionatos de notas. O artigo 266 estipula o prazo de 12 meses para que essas entidades passem a fornecer regularmente os dados ao sistema.
O CIB será integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), já existente, mas agora potencializado por uma estrutura normativa e tecnológica mais sofisticada. A administração desse sistema ficará a cargo da Receita Federal do Brasil, que, por sua vez, também será a responsável pela arrecadação dos tributos incidentes sobre as locações. Com essa integração, a Receita ganha uma ferramenta extremamente poderosa para monitorar, com alto grau de precisão, as transações imobiliárias e sua conformidade fiscal.
Um ponto especialmente relevante é o uso de inteligência artificial pela Receita Federal para cruzar dados declarados pelos contribuintes com as informações constantes no SINTER. Na prática, isso significa que a tradicional prática de “combinado entre as partes” — em que o locador e o locatário optam por não declarar o contrato de aluguel — tende a se tornar insustentável.
A razão é simples: ao preencher sua declaração de imposto de renda, o locatário informará o endereço de sua residência, se esse imóvel estiver registrado em nome de outra pessoa e não houver declaração de renda correspondente à locação, o sistema automaticamente identificará a inconsistência e poderá gerar uma intimação para que as partes expliquem a situação.
Esse novo modelo, ao ampliar a transparência e a rastreabilidade das relações locatícias, representa uma mudança profunda na forma como o Estado fiscaliza e tributa a renda decorrente da exploração de imóveis. O cerco à informalidade se fecha, e a omissão deliberada de informações sobre rendimentos de aluguel, prática comum até então, passa a representar um risco fiscal significativo.
Para os contribuintes, especialmente aqueles que atuam no mercado de locações, é fundamental compreender os novos mecanismos de controle, adequar sua conduta às exigências legais e buscar orientação jurídica e contábil qualificada para lidar com esse novo cenário tributário.
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Este informativo tributário destina-se exclusivamente a propor o debate dos assuntos que são aqui tratados, não devendo ser considerado como aconselhamento jurídico formal.
Colaborou com a elaboração deste texto Gustavo Godoy.
