30/03/2026
A expansão das plataformas digitais de STR (short-term rental), como Airbnb e Booking, tem levado diversas capitais brasileiras a discutir novas regras para o setor. As propostas em debate incluem desde a cobrança de tributos até a restrição de anúncios de determinados tipos de imóveis, em um momento em que o turismo internacional no país vive forte crescimento — em 2025, o Brasil recebeu cerca de 9 milhões de visitantes estrangeiros, alta de 40% em relação a 2024.
No Rio de Janeiro, principal destino turístico do país, o volume de imóveis disponíveis nas plataformas chama atenção. Dados do Inside Airbnb apontam cerca de 43 mil anúncios na cidade, sendo mais de 80% referentes a imóveis inteiros, e não apenas quartos. O aquecimento desse mercado tem influenciado o setor imobiliário, com o surgimento de empreendimentos voltados a estúdios para locação temporária. Ao mesmo tempo, a expansão desse modelo gera debates sobre impactos urbanos, conflitos de vizinhança e redução da oferta de moradia para residentes, aponta O Globo.
Diante desse cenário, a Câmara Municipal do Rio passou a discutir uma regulamentação específica para o segmento. A proposta inicial previa restrições mais severas, especialmente na orla da Zona Sul, mas o texto em análise deve adotar regras mais flexíveis. Entre os principais pontos está a criação de um cadastro municipal para imóveis destinados à locação de curta duração, no qual os proprietários deverão fornecer informações sobre as unidades e os hóspedes. O projeto também prevê que os condomínios possam decidir se permitem ou não esse tipo de atividade.
Segundo o relator da proposta, vereador Salvino Oliveira (PSD), a regulamentação permitirá ao município compreender melhor o tamanho real do mercado e, assim, desenvolver políticas públicas voltadas à moradia, infraestrutura e segurança.
“O primeiro passo é garantir o compartilhamento de dados, para o poder público planejar a política pública. A segunda questão é a segurança. Se acontece um crime, as polícias precisam disparar um e-mail para todas as plataformas, para saber de onde surgiu esse hóspede”, explica.
Experiências internacionais e impacto no mercado
A discussão sobre a regulamentação do short-term rental não é exclusiva do Brasil. Grandes cidades dos Estados Unidos, Europa e América Latina já adotaram regras mais rígidas após constatarem impactos nos preços dos aluguéis tradicionais. Em Nova York, por exemplo, o aluguel de curta duração de imóveis inteiros foi proibido. Em Barcelona, a prefeitura pretende encerrar completamente esse tipo de locação até 2028, enquanto na Cidade do México há propostas em debate para restringir a atividade.
No Brasil, estudos acadêmicos também apontam impactos no mercado imobiliário. Pesquisa de doutorado da arquiteta e urbanista Josiane Andrade, da UFPE (Universidade Federal de Pernambuco), analisou o efeito do Airbnb em cidades litorâneas e, especialmente, no Rio de Janeiro. O levantamento mostrou forte concentração de imóveis destinados à locação temporária em bairros da Zona Sul. Em Ipanema, por exemplo, foram identificados mais de 3 mil anúncios de imóveis inteiros na plataforma, o equivalente a 58,4% do total de domicílios alugados permanentemente no bairro. Em Copacabana, o estudo encontrou 10.783 anúncios.
“São imóveis que poderiam ser disponibilizados para aluguel convencional, ao menos em parte. Por ser área turística, provavelmente alguns imóveis são usados para segunda residência ou eram anteriormente para locação, pois isso sempre foi forte no Rio. A plataforma expande e organiza o que já acontecia, mas existe a possibilidade de se repetir o fenômeno que aconteceu em outros países, de os valores dos aluguéis subirem por conta da escassez de imóvel para locação tradicional”, diz Josiane.
Tributação e disputas judiciais
Algumas cidades brasileiras já avançaram na tributação das locações por temporada. Salvador sancionou a cobrança de ISS (Imposto Sobre Serviços) sobre esse tipo de operação, seguindo exemplos de Petrópolis (RJ), Ponta Grossa (PR) e Olímpia (SP). No entanto, em alguns casos a medida ainda depende de regulamentação para entrar em vigor.
O Airbnb contesta judicialmente a cobrança do imposto em Petrópolis desde 2022, mas, no ano passado, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro validou a cobrança de ISS sobre as locações intermediadas por plataformas digitais no município.
Em São Paulo, onde a empresa mantém sua sede no Brasil, o ISS atualmente incide apenas sobre serviços de tecnologia prestados pela plataforma. Na Câmara Municipal, a CPI da Habitação de Interesse Social investiga o uso irregular de moradias populares para aluguel de curta temporada. Esses imóveis, construídos com incentivos fiscais, deveriam ser destinados a famílias com renda de até seis salários mínimos, mas estariam sendo adquiridos por investidores interessados no mercado de locação temporária.
Carla Comarella, líder de Relações Institucionais e Governamentais do Airbnb no Brasil, afirma que a empresa removerá anúncios de unidades classificadas como HIS, mas destaca a necessidade de uma lista oficial detalhada da prefeitura para identificar os imóveis, o que ainda não foi disponibilizado.
Em nota, a prefeitura de São Paulo informou que o uso dessas moradias fora das regras legais “pode gerar responsabilização legal inclusive para agentes envolvidos na intermediação ou divulgação das ofertas”.
Já em Salvador, a Secretaria da Fazenda identificou 9,3 mil imóveis anunciados em plataformas digitais, sendo 95% no Airbnb. O órgão defende que a cobrança de ISS “promove justiça fiscal e a isonomia no setor”, assegurando “a concorrência leal com os meios de hospedagem tradicionais, como hotéis e pousadas, que sempre contribuíram com as obrigações municipais”. Apesar disso, a cobrança ainda não começou, pois depende de regulamentação municipal.
Debate jurídico e direito de propriedade
O Airbnb sustenta que as locações realizadas pela plataforma se enquadram como “locação por temporada”, prevista na Lei do Inquilinato, e que não deveriam ser tributadas como serviço de hospedagem. A empresa afirma ainda que a Reforma Tributária já prevê que seus serviços serão taxados pelos novos impostos CBS e IBS, e alerta que “iniciativas de cidades que confundem a locação por temporada com serviço de hospedagem podem gerar insegurança jurídica”, defendendo uma regulamentação nacional para o setor.
Para João Teodoro, presidente do Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), a ausência de regras nacionais cria um cenário de incerteza para o mercado. “Nós temos algumas dúvidas muito grandes no mercado porque não há uma regulação uniforme para a questão, então alguns municípios passam a adotar procedimentos próprios. E existe uma mistura muito grande, existem algumas imobiliárias que oferecem efetivamente uma estrutura hoteleira, já outras oferecem apenas a disponibilidade do imóvel. Está nebuloso, não existe uma regra e isso traz alguns problemas”, opina.
O Airbnb também argumenta que limitar a locação de imóveis por temporada pode ferir o direito de propriedade dos donos dos imóveis. A empresa cita um estudo próprio indicando que “quase 30% dos anfitriões são aposentados, mais de 55% com renda obtida na plataforma que os ajuda a continuar morando em suas casas, e quase 45% disponibilizam suas acomodações para pagar suas contas”.
A Booking.com, por sua vez, informou que acompanha as discussões sobre o tema e defende a criação de regras equilibradas para o setor. Segundo a empresa, “regras claras e equilibradas são importantes para o desenvolvimento sustentável do setor, considerando viajantes, parceiros e comunidades locais”.
Fonte: Hotelier News
