04/03/2026
Atentativa de municípios brasileiros de cobrar Imposto sobre Serviços (ISS) sobre o aluguel por temporada tem intensificado o debate tributário no país. Apesar das iniciativas locais, decisões judiciais têm reiterado que a locação de imóveis, quando realizada sem prestação de serviços, não configura fato gerador do imposto municipal.
A Constituição Federal estabelece, no artigo 156, que o ISS incide sobre serviços definidos em lei complementar. Nesse contexto, a jurisprudência consolidada entende que a locação de bens não caracteriza prestação de serviços, razão pela qual não deve ser tributada pelo ISS.
Esse entendimento tem respaldo em precedentes dos tribunais superiores. O Supremo Tribunal Federal fixou posição no sentido de afastar a incidência do imposto em contratos de locação dissociados da prestação de serviços. A Súmula 31 do STF considera inconstitucional a cobrança de ISS sobre locação de bens móveis, e o Tema 212 da repercussão geral reforça que a locação, quando não acompanhada de serviços, não configura hipótese de incidência do tributo.
No Superior Tribunal de Justiça, o entendimento segue a mesma linha. No julgamento do REsp 952.159/SP, a Corte concluiu que o contrato de locação não se enquadra no conceito de prestação de serviços e, portanto, não pode ser tributado pelo ISS.
Tribunais estaduais também têm aplicado essa jurisprudência. Em decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 14ª Câmara de Direito Público afastou a incidência do ISS em locação de imóveis por temporada, por ausência de previsão legal e incompatibilidade da locação com o conceito de serviço (Apelação nº 1032358-70.2022.8.26.0053).
Apesar desse entendimento predominante, alguns municípios passaram a alterar suas legislações para tentar enquadrar o aluguel por temporada como serviço de hospedagem. Salvador (BA), por exemplo, aprovou a Lei nº 9.877/2025, que atualiza o Código Tributário Municipal e atribui às plataformas digitais a responsabilidade pelo recolhimento do ISS. Já o município de Ponta Grossa (PR) editou a Lei nº 15.600/2025, que também busca responsabilizar plataformas como Airbnb e Booking pela retenção do tributo.
Essas iniciativas procuram enquadrar a locação por temporada nos itens 9.01 e 9.02 da lista anexa à Lei Complementar nº 116/2003, que trata de serviços de hospedagem. Entretanto, especialistas lembram que, durante a aprovação dessa lei, houve veto presidencial justamente para impedir a incidência do ISS sobre locação.
Segundo tributaristas ouvidos pelo portal JOTA, a jurisprudência dominante e o histórico legislativo indicam que a tentativa de cobrança do ISS sobre locações por temporada encontra obstáculos jurídicos relevantes.
A reforma tributária do consumo também tende a alterar esse cenário no futuro. Com a regulamentação consolidada pela Lei Complementar nº 227/2026, tributos como o ISS serão substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que tratarão de forma uniforme a tributação do consumo.
Nesse novo modelo, a locação de imóveis por temporada poderá ser alcançada pela tributação do consumo em situações específicas. Para pessoas físicas, contudo, a caracterização como contribuinte exigirá a exploração de mais de três imóveis e receita anual superior a R$ 240 mil.
Especialistas vem apontando ainda que, durante o período de transição da reforma tributária, iniciativas municipais isoladas podem gerar insegurança jurídica e risco de sobreposição de tributos, contrariando a lógica de harmonização nacional pretendida pelo novo sistema.
Fonte: Jota
