10/02/2026
O Edifício Copan, um dos marcos arquitetônicos de São Paulo, passa por uma transformação silenciosa, porém estrutural: a ampliação do uso de apartamentos para locação por curta temporada. Dos cerca de 1,1 mil imóveis do prédio, mais de 200 já são destinados a esse modelo, principalmente por meio de plataformas digitais, segundo a administração do condomínio.
Esse volume coloca o Copan em um patamar semelhante ao de hotéis de médio porte em número de unidades disponíveis para hospedagem. A expansão do short-term rental no edifício tem gerado disputas judiciais, debates internos e expectativa por uma definição regulatória mais clara, reflexo das discussões que acontecem em todo o setor, aponta a BBC News Brasil. O tema ganhou ainda mais relevância após a mudança na gestão do condomínio, no fim de 2025, com a posse do advogado Guilherme Milani como síndico.
“Há reclamações crônicas e esporádicas. Tem pessoas que suportam bem, outras, não”, afirma Milani. Segundo ele, o assunto ainda está longe de um consenso dentro do prédio, que reúne seis blocos, 32 andares e uma operação diária com mais de 100 funcionários.
A convenção do condomínio, em vigor desde 1970, não trata de forma explícita do aluguel por temporada. Essa lacuna jurídica sustenta parte das discussões no Copan e em outros edifícios residenciais do país. De acordo com o advogado Rodrigo Karpat, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, decisões recentes do STJ (Superior Tribunal de Justiça) apresentam entendimentos divergentes sobre o tema.
“Como consta hoje, com essa lacuna jurídica, os condôminos que querem fazer fazem”, diz Karpat. Segundo ele, há decisões que entendem que, na ausência de proibição expressa na convenção, a locação por curta temporada é permitida. Outras interpretações, porém, consideram que a destinação residencial do prédio já seria suficiente para vedar a prática, ao caracterizá-la como hospedagem atípica.
A discussão tende a ganhar novos contornos com a tramitação do Projeto de Lei nº 4/2025, que propõe a reforma do Código Civil. O texto estabelece que a hospedagem em edifícios residenciais só será permitida mediante autorização expressa na convenção condominial; caso contrário, a prática será proibida. Para alterar o documento, é necessário o apoio de dois terços dos condôminos.
No Copan, o peso dos votos nas assembleias é definido pela metragem das unidades, e não pelo número de apartamentos. Com mais de 80 procurações, um dos principais votantes é o empresário Judson Sales, gestor de cerca de 103 imóveis destinados ao aluguel por temporada no edifício.
“Estamos em um limbo que é mal atendido pela Lei do Inquilinato, mas que também não faz sentido equiparar a uma relação de consumo”, afirma Sales, que defende uma regulamentação específica para a atividade.
Trâmite
Sales afirma ter adotado regras mais rígidas para mitigar conflitos, como o cadastramento prévio de hóspedes e a proibição de visitas não registradas. Ainda assim, reconhece que o tema permanece sensível dentro do condomínio.
O síndico Milani avalia que o short-term rental tem contribuído para a valorização dos imóveis e para o aquecimento do comércio instalado na galeria térrea do edifício. Ele também acredita que uma regulamentação nacional pode ajudar a reduzir conflitos internos. “A reforma do Código Civil tende a trazer mais clareza e a apaziguar ânimos”, afirma.
Além do debate condominial e civil, o modelo de hospedagem intermediado por plataformas digitais também será impactado pela Reforma Tributária. Segundo o advogado tributarista Carlos Eduardo Navarro, a nova legislação passa a tratar imóveis alugados por curta temporada como concorrentes diretos de hotéis e pousadas.
Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), a tributação passará a incidir sobre pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados e faturamento anual superior a R$ 240 mil. A cobrança está prevista para começar em 2027.
“O legislador concluiu que imóveis alugados via Airbnb, por exemplo, concorrem muito mais com hotéis e pousadas do que com o aluguel de longo prazo”, explica Navarro.
Em nota, o Airbnb afirma que acompanha as discussões legais e defende a diferenciação entre locação por curta temporada e meios de hospedagem tradicionais. “Locar um imóvel residencial por curtos períodos não configura atividade comercial, nem sujeita o proprietário às obrigações de estabelecimentos hoteleiros”, diz a empresa.
No Copan, a administração avalia que a expansão do short-term rental pode se aproximar de um ponto de saturação. “Por isso, não acredito que o prédio inteiro vai virar Airbnb”, diz Milani. A expectativa é que a demanda encontre limites, especialmente diante do aumento da oferta em outros empreendimentos da cidade.
Enquanto isso, o condomínio vê na presença de visitantes uma fonte potencial de receita para viabilizar projetos estruturais, como a reforma da fachada, orçada em R$ 68 milhões, e a criação de um instituto cultural voltado à realização de eventos e à comercialização de produtos ligados à marca Copan.
A transformação do edifício em um polo híbrido, entre moradia e hospedagem, coloca o Copan no centro de um debate que se estende por São Paulo e outras grandes cidades: até onde vai o uso residencial e a partir de quando começa, de fato, a atividade hoteleira.
Fonte: Hotelier New
