Esclarecimento foi dado pela Prefeitura de São Paulo em solução de consulta sobre as mudanças que vieram com a reforma tributária
02/04/2026
A Prefeitura de São Paulo esclareceu, via solução de consulta, que os contribuintes não precisam emitir Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) sobre a locação “pura” de bens – que não envolva mão de obra -, por falta de regulamentação sobre o tema. A atividade não era tributada pelo Imposto sobre Serviços (ISS), mas passará a ser com a reforma tributária.
Segundo advogados, ainda não há layout disponível para esse tipo de atividade. Ele deve ficar pronto após a publicação de regulamento e de nota técnica da Receita Federal e do Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS) que indique como será a operacionalização.
O posicionamento da prefeitura não é vinculante, mas especialistas dizem que a tendência é que ele seja replicado em situações similares para empresas da capital paulista. Na visão de tributaristas, o entendimento foi um “alívio”, sobretudo para o setor imobiliário.
“É uma notícia boa para o mercado, que está preocupado em se manter com regularidade fiscal, de correr atrás para atualizar sistema e não estar sujeito a nenhuma penalidade”, diz Renato Faria, sócio do escritório Martins Villac Advogados.
Segundo ele, a consulta, apesar de focar no aluguel de bens móveis, vale também para imóveis, pois ambas as atividades não eram tributadas pelo ISS, por não serem consideradas prestação de serviço, e passarão a ser nos próximos anos – fundamento usado pela prefeitura ao dar a resposta ao contribuinte.
A empresa perguntou à administração sobre a incidência do ISS sobre a atividade de locação pura de bens móveis, a obrigatoriedade de emissão de nota fiscal eletrônica, qual o eventual código de serviço aplicável, sobre a futura incidência do IBS e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e a necessidade de destaque desses tributos em documento fiscal.
Em resposta, o diretor substituto do Departamento de Tributação e Julgamento (SF/DEJUG), Sylvio Celso Tartari Filho, lembra que o Supremo Tribunal Federal (STF) já declarou inválida a cobrança do imposto municipal sobre a locação de bens móveis (Súmula nº 31). “Assim, não há incidência de ISS sobre a atividade descrita, inexistindo também código de serviço aplicável no âmbito da legislação municipal”, diz.
Já em relação ao IBS e à CBS, Tartari Filho afirma que o layout de nota fiscal existente até então é uma versão conjunta com a cobrança do ISS, ou seja, a “estrutura somente se aplica quando a operação envolver prestação de serviços tributável pelo ISS”. “Com efeito, para operações que não configuram serviço sob a ótica da incidência do ISS, como a locação pura”, não há previsão legal para a emissão de nota fiscal sobre essas atividades.
Sobre os questionamentos a respeito da cobrança do IBS e CBS, códigos de operação, forma de destaque e a demais obrigações acessórias, a Secretaria da Fazenda disse ser “inviável manifestação conclusiva” por ora.
Como não há nota fiscal sobre a operação ainda, advogados entendem que até haver a regulamentação, as empresas não podem sofrer penalizações, como ter que recolher os tributos com alíquota de 1% – 0,9% da CBS e 0,1% do IBS. Pela Lei Complementar nº 214/2025, o contribuinte que destacar esses valores na nota fica desobrigado do recolhimento. Mas, se não o fizer, precisa recolher e pode estar sujeito à multa por descumprimento de obrigação acessória.
A tributarista Virgínia Pillekamp, sócia do BMA Advogados, lembra que a Receita Federal e o Comitê Gestor publicaram um ato conjunto no fim do ano passado suspendendo a aplicação de penalidades “pela falta de registro dos campos do IBS e da CBS nos documentos fiscais”. “Trouxe relativo conforto para quem faz locação apenas”, diz.
Mas a advogada alerta que comunicados não têm a mesma hierarquia jurídica de uma lei complementar. “Temos uma lei dizendo que se não cumpre a obrigação acessória, tem que pagar 1% [de IBS e CBS]. E um comunicado conjunto falando que está dispensado. Mas qual é a força jurídica de um comunicado conjunto frente a uma lei? Isso causa uma insegurança jurídica.”
Virginia também diz que as legislações equiparam a locação a um “bem”, ou seja, deveria ser tratado como mercadoria. “Isso foi um pedido do próprio mercado, justamente no contexto de obrigação acessória, porque a nota fiscal eletrônica de mercadoria já é unificada hoje no Brasil inteiro. Sendo que nota fiscal de serviço ainda é município a município. Então, para fim de conformidade, é mais fácil emitir nota fiscal de mercadoria, especialmente se é uma empresa de locação de veículos, por exemplo”, afirma a advogada, adicionando que essa questão deve ser sanada no regulamento ou nota técnica da Receita ou Comitê Gestor.
Até que haja a nota fiscal para essa atividade, a orientação é continuar a operação como antes. “No caso de aluguel, simplesmente manda um boleto para o locatário. E nas locações de bens móveis, se faz um contrato ou manda um boleto ou fatura, mas não uma nota fiscal propriamente”, afirma Renato Faria. Segundo ele, não é possível emitir notas fiscais de forma retroativa.
A partir do ano que vem, quando acaba o período de transição, tanto o IBS quanto a CBS vão incidir sobre essa atividade. As receitas de aluguel residencial, por exemplo, devem ser tributadas se superiores a R$ 240 mil por ano. Nessas operações, a alíquota será reduzida em 70% – o que pode ser de em torno de 8% a 9%. Já no caso de locações comerciais, a alíquota é de 3,65% até o prazo original do contrato de locação, desde que ele tenha sido firmado até 16 de janeiro
A demora na regulamentação tem preocupado os contribuintes, que precisam se programar e investir em novos sistemas, diz Virgínia Pillekamp. “Não dá para, mais uma vez, jogar tudo para dezembro e esperar que em janeiro de 2027 os contribuintes estejam conseguindo cumprir com a obrigação acessória, porque 2027 não é mais teste.”
Em nota, a Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo afirma que “a locação pura de bens móveis não configura prestação de serviços, não havendo, portanto, incidência de ISS nem previsão de emissão de NFS-e municipal para tais operações”.
Sobre os novos tributos da reforma tributária, IBS e CBS, “a pasta destaca que não há, até o momento, regulamentação normativa que discipline a incidência, a forma de apuração, o documento fiscal aplicável ou eventuais obrigações acessórias relacionadas” e que tampouco há norma que “autorize ou exija a emissão retroativa de documentos fiscais relativos ao IBS ou à CBS para operações de locação realizadas antes da regulamentação específica”.
A secretaria ressalta ainda que essa regulamentação é competência do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal. Procurados pelo Valor, a Receita Federal e Comitê Gestor não deram retorno até o fechamento da edição.
Fonte: Valor Econômico
